A szabálykövetés a szabályok elfogadása mellett a helyes alkalmazást is jelenti. A szabályok helyes alkalmazása nélkül nem beszélhetünk szabálykövető magatartásról. Hogy ez most mégis hogyan jutott eszünkbe?
A lakáskiadás jogi hátterénél talán az adózásáról tud kevesebbet egy laikus vagy hívjuk az utca emberének
Az a szabálykövető bérbeadó, aki a lakástörvény és a polgári jogi törvények helyes alkalmazásával szerződést köt a bérlővel , majd a bérleti díjból személyi jövedelem adót fizet. Jelenleg a legmagasabb adókulcs, ami a bérleti díjat terheli, az a 13,5%, mert Magyarországon fix 15% az SZJA-kulcs, amire az állam ad 10% kedvezményt ingatlan bérbeadás esetén. A 13,5% a maximum, ettől tehát csak kevesebbet lehet fizetni, ha valaki tételes-költségelszámolással további költségeket is el akarna számolni. Az adóteher, akár 0, azaz nulla százalékra is csökkenthető a jelenlegi szabályozás szerint. Igen, ez azt jelenti, hogy ma Magyarországon lehet teljesen legálisan egy forint adóteher nélkül is lakást kiadni.
2020. július 1-től ez új elemmel bővült a szabálykövető bérbeadók listája, a számlaadat-szolgáltatással
A törvény helyes értelmezése és alkalmazása szerint, ma a szabálykövető bérbeadó, aki törvényes szerződést köt, szabályosan adót fizet, és ha számlát állít ki a bérlőjének, akkor arról online adatot szolgáltat az adóhatóságnak.
Igen ám, de ez Magyarország, ahol a törvényeket elég gyakran nem helyesen alkalmazzák, még a jogalkalmazók sem.
1. A lakáskiadás Magyarországon a feketegazdaságot erősíti. Ezért a jogalkotó gondolva erre, a lakáskiadást áfamentes tevékenységnek tekinti alapból.
2. A bérbeadónak nincs számlaadási kötelezettsége sem. Egy bérbeadó magánszemélynek nem kell ahhoz számláznia, hogy utána személyi jövedelem adót kelljen befizetnie. Igen, egy bérbeadó attól még nem feketén adja ki a lakását, mert a bérlője nem kap róla számlát. Ezt még valószínűleg a bérlők többsége sem tudja, nincs ezzel tisztában. A baj az, hogy erről sok bérbeadó sem tud.
Nem attól van egy bérbeadónak adófizetési kötelezettsége, mert számláz a bérlőjének, hanem attól, hogy kiadja a lakását
Ezzel könnyebb, egyszerűbb a felelősségre vonás menete, ez egy jó eszköz is az adóhatóság kezében. A július 1-től élő számlaadat-szolgáltatás azokra a bérbeadókra biztosan nem vonatkozik, akik eddig sem állítottak ki számlát, mert a bérlőjük nem igényelte. Számla hiányában nincs miről adatot szolgáltatni.
Az a bérbeadó, aki a bérlőjének számlát ad, azt adószámos magánszemélynek hívjuk. Nem, nem egyéni vállalkozó, nem katás vállalkozó, nem cég, hanem adószámos magánszemély. Külön, csak lakóingatlan bérbeadáshoz igényelhet adószámot az adóhatóságtól. Ez az adószám egy technikai szám, más mint az adózó adóazonosító jele. Arra szolgál, hogy a magánszemély számlázni tudjon akár papír alapon, akár számlázó programmal.
Az adószámos magánszemélyek olyan bérbeadók (adóalanyok) a törvény szerint, akiknek a 2020. július 1-től számlaadat-szolgáltatási kötelezettségük van
Elvileg. A törvény szövege szerint. Ugyanis az adóhatóság pár napja állást foglalt a kérdésben és azt adta írásba, hogy ő nem várja el lakáskiadóktól ennek a törvénynek a betartását.
Az adóhatóság, mint „adórendőrség”, az adójogszabályok legfőbb betartatója, ellenőre és végrehajtója nem helyesen értelmezi a törvényt. Azt mondhatná, hogy egyébként minden adószámos magánszemély bérbeadóra is vonatkozik, de ő ezt nem kéri számon rajtuk. Törvényt félre nem magyarázhat, nem terjeszkedhetne túl a hatáskörén és nem magyarázhatna bele olyat a törvénybe, ami nincs is benne. Ez elég ijesztő jogbisztonsági kérdés. Most lehet, hogy kedvezőnek tűnik az „öntörvényű és törvények felett álló” adóhatóság. De mi van akkor, ha ez nem az első és nem is az utolsó eset, amikor az adóhatóság az adójogi törvényeket nem helyesen értelmezi, hanem csak úgy, ahogy az neki éppen valamilyen érdekében áll.
Az adóhatóság a válaszában három jogalapot jelöl meg:
1. Az első a korábban említett áfamentesség. A lakáskiadás áfamentes tevékenység Magyarországon, vagy ahogy korábban hívták tárgyi adómentes (TAM).
2. A második jogalap , a már szintén korábban említett számlaadási mentességről szól, tehát egy bérbeadónak nincs számlaadási kötelezettsége az ÁFA törvény szerint.
3. A harmadik jogalap meg maga az új törvény, amiben egy árva szó sincs arról, hogy az adószámos magánszemélyre ne vonatkozna a számlaadat-szolgáltatási kötelezettség:
„Az adóalany köteles az állami adó- és vámhatóság részére adatot szolgáltatni egy másik, belföldön nyilvántartásba vett adóalany részére belföldön teljesített termékértékesítéséről – ide nem értve a 89. § szerinti termékértékesítést -, szolgáltatásnyújtásáról kibocsátott vagy kiállított számláról, számlával egy tekintet alá eső okiratról.” – ÁFA tv. 10. számú melléklet 1. pont
Az adóhatóság minden különösebb magyarázat nélkül állít, amit állít szemben a törvényben foglaltakkal. Az adóhatóság csak úgy felülírja a törvényt, amihez természetesen nincs joga. Még véletlenül sem az adóhatóság a törvény. Szerencsére. Nagy szerencsénkre. Az adóhatóságnak az aktuális adójogi környzet ad kezet, lábat, fejet és testet. Túl sok gondolkodási és mérlegelési lehetősége/joga nincs.
Nem, az adóhatóság nem bíróság. Szerencsére. Nagy szerencsénkre. Az adóhatóság lehet ugyan úgy jogsértő és törvénysértő, mint maga az adózó. Ha egymással vitájuk támad, ami bíróság elé kerül, a bíróság szava a döntő, nem az adóhatóságé. Az adóhatóság nem döntőbíró. Szerencsére. Nagy szerencsénkre.
Jöhet a kérdés, hogy akkor adószámos magánszemélyként mit tegyünk?
Regisztráljunk és küldjük be a számlaadatokat helyesen értelmezve és követve a törvényt, vagy az adóhatóság iránymutatása alapján ne foglalkozzunk ezzel?
A helyes kérdés az, hogy szabálykövetőek vagyunk-e? Ha szabálykövetőek vagyunk, akkor a törvény szerint járunk el. Ha nem vagyunk szabálykövetőek, akkor elfogadjuk az adóhatáság szavait. Ez egy ilyen ország, ahol még az adóhatóság követése sem egyenlő a szabálykövetéssel.
Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:
1. Albérlet adózása – Adóbevallás
2. Adószám igénylése bérbeadáshoz
5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása
6. Adókedvezmények, amikről tudni kell
7. Építményadó, mint elszámolható költség
8. Adóellenőrzés – Ne féljünk!
9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren
10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak
11. Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól
12. Ingatlan bérbeadás vs. számlaadat-szolgáltatás
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
