„2019-ben hat év után először csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma” – írta a KSH tavaly július végén. November elejére zárta le a KSH a teljes 2019-es évet. Azóta tudjuk, hogy „2019-ben 157 ezer lakás cserélt gazdát, 4,1%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban.” A használt lakások éves, tiszta árindexe 2019-ben 18%-kal emelkedett – egy év alatt.
Emlékeznek még arra a széles körben elfogadott sztereotípiára miszerint, ha nőnek a lakásárak, akkor nincs semmi baj, nincs semmi látnivaló, minden rendben?
Ha jól emlékszünk 2014-2018 között ezt igen sokszor elmondták nekünk. Pont azok, akik most éppen azért aggódnak, vagy elégedetlenek, mert még nem csökkennek igazán a lakásárak. Az ő elméletük szerint azért kellene, hogy csökkenjenek a lakásárak, mert egyre kevesebb lakást adnak el Magyarországon. A lakásárak meg makacsul tartják magukat, pedig 2020-ban szinte mindent megtettek a véleményvezérek, hogy a lakásárak csökkenő pályára álljanak. 2019 ősze óta már győzködnek minket, hogy csökkennek a lakásárak. Lassan már másfél éve ezt hallgathatjuk és lehet kezdjük elhinni. Nem tudjuk, hogy melyik a károsabb jelenség. Ha valaki elhiszi, hogy most csökkennek a lakásárak vagy az, hogy olyanok bizonygatják a lakásárcsökkenés tényét, akik korábban éppen a lakásárnövekedés kockázataira fittyet hányva mondták – beleértve magát a KSH-t is – hogy dübörög a lakáspiac.
2019-ben nagyon nagyot mentek az árak a kevesebb eladás ellenére is. Lehet azt hitték, hogy a lakásárak azért is nőttek 2014-2018 között – és még 2019-ben is – mert folyamatosan a lakásárnövekedésről beszéltek a médiában? 2019 végétől meg azt gondolhatták, hogy ha a nyilvánosság előtt lakásárcsökkenést várnak, akkor az majd tényleg padlóra küldi a lakásárakat? Lehet, nem kizárt. A lakásárak viszont nem fogtak padlót 2020-ban. Lassult a növekedés. Ha nem olyan év lett volna 2020, mint amilyen, akkor azt mondhatnánk, hogy na végre elgáncsolták a lakásárakat. De így, miről beszélünk?
Mi foghatja meg a lakásárakat, ha 2020 extrém körülményei nem voltak erre képesek? – adódik a kérdés miután a KSH új lakáspiaci jelentését olvassuk
A belemagyarázás kevés lesz. Lehet csűrni-csavarni a szavakat, keresni a kapaszkodót, de nem lakásárcsökkenésről beszél a KSH, amikor azt mondja „Mindezek hatására 2020 III. negyedévében a használtlakás-árindex mindössze 1,4%-kal haladta meg az előző év azonos negyedévi értéket. A járvány időszakában sem csökkent az új lakások ára, 2020 III. negyedévére 6,0%-kal magasabbak lettek az egy évvel korábbinál.” ( Megjegyzés: Azt észrevették, hogy az új lakások áremelkedése miatt a „szakértők” nem emelik fel a szavukat, sőt azt a legnagyobb természtességgel interpretálják nekünk)
Hogy ez még jobban fájjon, azt is hozzá teszi a KSH, hogy „A lakáspiaci forgalom 2019-ben kezdődő visszaesése 2020-ban is folytatódott.” Egyre kevesebben vásárolnak, de egyre drágábban, ez szúrja most éppen a véleményvezérek szemét.
Budapesten például 510e Ft a használt és családi sorházaknak (a telket is beleszámolva), a téglalakásoknak 682e Ft és a panellakásoknak 535e Ft volt az átlagos négyzetméterára 2020 III. negyedévben. Ez lenne az a nagy lakásárcsökkenés, amiről beszélnek nekünk?
A KSH szokatlanul sokszor, háromszor is megemlíti:
1.„A főváros lakáspiaci súlya 2014 óta folyamatosan csökken.”
2. „Budapest használtlakás-piaci részesedésének 2015 óta tartó csökkenése 2020-ban is folytatódott”.
3. „Folytatódott a főváros lakáspiaci súlyának csökkenése, 2020 I–III. negyedévében már csak az eladások 18%-a jött létre Budapesten.”
Szeretnénk nagyon halkan megkérdezni, hogy ez miért nem zavarta azokat évekig, akik most annyira a lakásárcsökkenést bizonygatják? Hol voltak? Nem nagyon emlékszünk arra, hogy rajtunk kívül valakit is érdekelt volna a budapesti adásvételek csökkenése kontra a budapesti lakásárak növekedése.
Nyugodjanak meg, a KSH-t sem nagyon zavarta évekig ez a kérdés. Nem érezték ellentmondásosnak vagy problémásnak. Pláne nem kardoskodtak a lakásárcsökkenés mellett, mint amit most burkolva próbálnak tenni. Bűvészkednek a számokkal, hogy csak egy kicsit is bele lehessen látni az árcsökkenést. Szokatlanul sok adatot is közölt most a KSH, mintha kereste volna a tűt a szénakazalban, csak sajnos nem találta meg.
Célkeresztbe kerültünk és maradtunk évekig, hogy mi igazából lakásárcsökkenést akarunk, amellett érvelünk, amikor azt mondjuk, hogy kevesebb ingatlant adnak el Budapesten és nem többet. Hogy mi félrevezetünk, becsapunk mindenkit, mert lám-lám nőnek a lakásárak Budapesten, akkor nincs semmi baj, hiszen minden eladható, a vevők sorban állnak.
„Feltehetik a kérdést, hogy mi értelme a kockázatokról beszélni, ha a lakásárak nem csökkennek? Mi értelme piaci összefüggéseket elemzeni, ha a lakásárak megállás nélkül csak nőnek? Miért nem dőlünk hátra és csak élvezzük a lakásárnövekedés előnyeit?” – tettük fel ezeket a provokatív kérdéseket 2 évvel ezelőtt. Meg is válaszoltuk:
„A lakásárnövekedés növeli a biztonságérzetünket. Ilyenkor a biztonságkeresés jellemző a lakáspiaci hírekre és a véleményvezérekre is.”
Eltelt 2-3 év, a lakásárak növekedése már nem nyújt biztonságot a lakáspiacon azoknak, akik most a lakásárcsökkenéstől várják azt, amit korábban a lakásárnövekedésbe magyaráztak bele.
A budapesti lakáspiacon szinte semmi nem változott a lakásárakat elnézve. Országosan sem beszélhetünk semmilyen lényeges változásról, ha a lakásárakat figyeljük. Csak annyi történt, hogy 2019 óta már nemcsak Budapesten, hanem országosan is kevesebb lakóingatlant adnak el, kivéve a kisvárosokban és a községekben. Ezeken a kisebb településeken 2019-ben is volt kereslet és megmaradt 2020-ban is, járvány ide vagy oda. 2017 januárja óta beszélünk arról folyamatosan, hogy a lakáspiac vidékre költözött. Megjelentek az olcsóbb ingatlanok a statisztikában. Előtérbe került az a jelenség is, hogy a legolcsóbb adásvételi ár még jelenthet nagyon magas négyzetméterárat. Statisztikai paradoxon, hogy a legolcsóbb lakás (adásvételi ár) lehet a legdrágább (négyzetméterár), komolyan befolyásolva a különböző lakáspiaci árindexet, átlagárakat.
Képzeljék el, hogy ebben sem történt egyelőre változás 2020-ban a KSH szerint. Csak feltétlezni tudjuk, hogy 2021 sem fog meglepetést okozni ilyen tekintetben. De a KSH is csak megismételni tudja a piaci szereplők szájába adott állampapír és falusi CSOK klisét – mint 2019 után hirtelen változást okozó tényezőket – aminek nem túl sok köze van valósághoz, de legalább jól hangzik. És ne feledkezzünk el a járványról sem. Az teljesen átírta a lakáspiacot…vagy mégsem. A KSH persze újra felhívja a figyelmünket,„Hangsúlyozni kell, hogy az ismertetett árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszak adatait érintően még számottevő korrekció történhet.” Jellemzően az egész évet átírja végül a KSH, tehát még változás várható az első félév adataiban is. Valószínűleg idén is csak november elejére fogjuk megtudni mi történt valójában a 2020-as lakáspiacon.
A lakáspiac nem megváltozott, hanem egyszerűen csak sérti azok érdekeit, akik nyilvánosan beszélnek róla
Először csak mi sértettük azzal, hogy elkezdtük elemezni a változó lakáspiac kockázatait, ami 2015-2016 között kialakult. Azóta ugyanazt mondjuk. Most például azt kérdezzük, hogy a lakásáraknak mi a legnagyobb ellensége?
A KSH erre is megadja a választ – a nagy lakásárcsökkenést kereső elemzésében – úgy hívják, hogy infláció. A lakásárakat nem igazán lehet csökkenteni, de el lehet inflálni.
A leggyakrabban az államadósság kapcsán lehet ezt hallani, hogy az államadósságot nem visszafizetni kell, hanem elinflálni. Ennek feltétele, hogy az adott ország a saját fizetőeszközében legyen eladósodva. Pl. Magyarország magyar forintban. Az elinflálás azt jelenti, hogy folyamatosan és szándékosan értéktelenné tesszük a pénzt, rontjuk a vásárlóerejét (Megjegyzés: Ha ez a folyamat valakit kísértetiesen emlékeztetne a magyar államadósság és a magyar forint elmúlt néhány évére, az csak pusztán a véletlen műve lehet).
A lakásárak is forintban vannak. Ha a lakásárakat féken lehet tartani, a növekedés ütemét lassítani annyira, hogy az mindig alacsonyabb legyen az inflációnál, akkor nyert ügyünk van. Kinek? Ez egy jó kérdés.
Mert a lakásárak elinflálása nagyon nem azt jelenti, mint a lakásárak csökkenése. De lehet annak nevezni. Ettől mindenki megnyugszik, pedig inkább mindenkinek aggódnia kellene, amikor az ingatlanát fel akarja falni az infláció. 2020-tól az infláció – a gyengülő forint mellett – újra látható és mérhető károkat okoz a lakáspiacon. Az államadósság eltüntetése jól hangzik az infláció segítségével. De nagyon rossz ötletnek tűnik, ha az ingatlanunkat akarja valaki így eltüntetni. Mi nagyon nem örülnénk neki. És Önök?
Forrás: ksh.hu Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2020. III. negyedév, Megjelent: 2021. január 27.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
