A szubjektív lakáspiac átka

”Jelen kiadványban szereplő minden adat, információ, becslés, szakmai véleményezés a Duna House Franchise Hálózat és Duna House Csoport tagjai által végzett tevékenységek összességéből nyert adatok, valamint esetenként szubjektív tapasztalatok alapján kerül kialakításra, így annak a teljes magyarországi ingatlanpiacra vonatkoztatása további korrekciókat igényelhet.

Az adatforrások – amennyiben azok jelen kiadvány adott részénél nincsenek másként megjelölve – a Duna House Holding Nyrt. által működtetett adatbázisból származnak, melynek tartalmát a hálózat tagjai saját megítélésük és ügyfeleik elmondása alapján töltik fel, ezért annak teljeskörű megfelelőségéért a működtető felelősséget nem vállal. A kiadványban szereplő adatok az országszerte, zömében nagyvárosokban, Duna House irodáiban, az értékesítők által rögzített ingatlantranzakciók paraméterei alapján készülnek.” – olvashatjuk már 10 éve, az egyetlen havonta megjelenő lakáspiaci elemzésben.

Ez az a néhány mondat, ami általában hiányzik minden lakáspiaci hírből, véleményből, ami erre a havi kiadványra hivatkozik

Minden év elején összefoglalja a korábbi évet és határozott megállapításokat tesz. Ezzel széles nyilvánosságot ér el. Nézzük meg ezeket most egyenként 2011-től kezdve.  

A szubjektív lakáspiac ára - Lakáspiaci tranzakciók száma negyedévenként - DH Barométer becslése vs. KSH 2011-2019
2015 után a lakáspiac nem úgy működött, mint ahogyan elvárták tőle

2011-ről ez olvasható:

‘” A tavalyi év összes eladását a Duna House tehát 80 500-ra becsüli, amely kb. 10%-os visszaesést jelent az előző két évhez képest.”– 2012. január 9.

A KSH adatai szerint viszont 87 700 db új és használt ingatlant adtak el 2011-ben, ami 2,9% visszaesést jelent 2010-hez képest. Jelentősen pesszimistább a Duna House a valóságnál. Ennek az alapja az lehet, hogy alapvetőleg túlértékeli a szerepét és rálátását a piaci folyamatokra. A lakáspiac és a Duna House kapcsolata ellentmondásos.

2012-ről ezt állítják:

„A tavalyi évre összesített végleges tranzakciószám így 94 302 lett. Ez 7,5%-kal magasabb a KSH által 2011-re publikált 87 700-as darabszámmal.” – 2013. január 8.

A KSH adatai szerint 86 000 db új és használt ingatlant adtak el 2012-ben, ami 1,9% visszaesést jelent 2011-hez képest. A Duna House folyamatosan hivatkozik a KSH valós adataira, de ő maga 2012-ben a 2011-es órási pesszimizmusából az óriási optimizmusának az áldozata lett. A Duna House továbbra sem élt együtt a lakáspiaccal. Attól, hogy neki jobb éve volt 2012, mint 2011, ettől még 2012 a valaha mért legrosszabb éve volt a magyar lakáspiacnak.

2013-at a legrosszabb évnek írja le a Duna House:

„A tavalyi utolsó hónap ingatlanpiaci forgalma a szezonalitásnak megfelelően alacsony értéken zárt, amelyre a munkanapok kevés száma is rásegített. Ezzel kialakult a teljes 2013-as éves forgalom, amely összesen 83 600 ingatlan adás-vételt jelentett a Duna House becslése alapján. Ez a forgalom a 2008-as válságév óta a legalacsonyabb érték.” – 2014. január 8.

A KSH adatai szerint 88 700 db új és használt ingatlant adtak el 2013-ban, ami 3,1% növekedést jelent 2012-höz képest. A legrosszabb év 2012 volt és maradt is a KSH adatai alapján. A Duna House nem érezte az adásvételek számának növekedését, sőt.

2014 a feltámadás éve, amiről a Duna House beszélt először, ami a Barométer történetének legnagyobb sikere is egyben:

„A Duna House becslése alapján így 2014-ben 105 901 ingatlan adás-vétel bonyolódott összesen. Ez a válság utáni első olyan év, ahol 100 ezer darabszám fölé emelkedett a tranzakciószám.” – 2015. január 8.

A KSH adatai szerint 113 800 db új és használt ingatlant adtak el 2014-ben, ami 28,3% növekedést jelent 2013-hoz képest. A magyar lakáspiac 2014-ben tényleg feltámadt. 2014 a kételkedés éve volt a lakáspiaci hírekben, de a Duna House magabiztos volt és most tényleg bejött neki. 2015-től kezdve veszik komolyan a Duna House havi jelentéseit. A 2014-es év elemzése hozta meg neki a várva várt sikert.

2015 az egyetlen év, amikor a Duna House Barométer története során először hibahatáron belül mért:

„Az ingatlanközvetítő hálózat becslése alapján 2015-ben összesen 135 ezer ingatlan cserélt gazdát, ami a KSH által közreadott 2014-es forgalmat közel 20%-kal haladja meg. 2016. január 8.

A KSH adatai szerint 134 100 db új és használt ingatlant adtak el 2015-ben, ami 17,8% növekedést jelent 2014-hez képest. 2014 után, egész 2015-ben komolyan vették a Duna House lakáspiaci jelentéseit. Talán még ők sem akarták elhinni, hogy mennyire jól működik ez, az akkor már információéhségtől szenvedő médiában. Idták a Duna House szavait, ami egyre több szereplőt vonzott, hogy beszéljen a lakáspiacról. 2015 végére, aki élt és mozgott a lakáspiacon, nagyon várta a következő éveket, többek között a Duna House is. De valami homokszem került a gépezetbe, mert 2016 a Duna House Barométer fekete éve. Legszívesebben kitörölnék, ha lehetne.

2016 a legnagyobb fiaskó a Duna House Barométer 10 éves történetében:

„A teljes tavalyi év forgalma így 128 386 adás-vételt jelent, amely 5% körüli elmaradás a 2015-ös évhez képest. Ez az elmaradás azonban nem egy gyenge piac jele, hanem az újépítésű ágazat fellendülésével magyarázható. A piacon számtalan előszerződést köt a vásárló és a fejlesztő közvetlenül egymással, amely a statisztikákban majd a használatbavétel idején, vagyis 1-2 év múlva fog csak jelentkezni.” – 2017. január 10.

A szubjektív lakáspiac ára - DH Barométer tranzakciószám becslés 2016
2016 a változás éve volt a magyar lakáspiacon, amit a Barométer a maga módján, de mért. Megmutatta, hogy a nagyvárosi és a fővárosi lakáspiacon 2016-ban elkezdett csökkenni az adásvételek száma = nem volt erős kereslet.

A KSH adatai szerint 146 300 db új és használt ingatlant adtak el 2016-ban, ami 9,1% növekedést jelent 2015-höz képest. A Duna House Barométer 2016-os havi adatait eddig tisztázatlan okok miatt 2017. június 8-tól kezdve módosították. Ez azt jelenti, hogy a Duna House Barométer jelenleg két teljesen különböző adatot mutat 2016-ra, de csak a módosított adatokra hivatkozik későbbi kiadványaiban. Ez nagyon komoly törést okozott a Barométer hitelességében és egyáltalán a létjogosultságában. Lehet olyan érzésünk, hogy a Duna House Barométer már sohasem lett olyan, mint 2016 előtt volt. Valami hiányzik belőle. Előtte ösztönös volt, eredeti. Utána mű lett, megcsinált, erőltetett.

Mennyire lehet komolyan venni?

– tehetik fel a kérdést. A Duna House talán a Barométer legnagyobb ziccerét hagyta ki. 2016-ban végig azt mérte, hogy a lakáspiac vidékre költözött, amit többek között a Duna House sem lát, csak érez. Ahelyett, hogy ezt kommunikálta volna, hogy ő csak azt tudja mérni, ahol jelen van, ehelyett előállt egy olyan nagyvárosi álommal, hogy mindenki új lakást vesz. Ez súlyos hibának tűnik. Elvileg és gyakorlatilag is az a célja egy ilyen jelentésnek, hogy a Duna House-t felkészítse a változásra. 2016 a változás éve volt a magyar lakáspiacon, amit a Barométer a maga módján, de mért. Megmutatta, hogy a nagyvárosi és a fővárosi lakáspiacon 2016-ban elkezdett csökkenni az adásvételek száma = nem volt erős kereslet. Nem szenvedett volna el presztízs veszteséget, ha beleáll ebbe és nem fantáziálgat. 2016 végén már lehetett tudni, hogy 2016-tól a kisebb települések komoly lakáspiaci szerepre törnek:

„A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

– írtuk 2017. január 10-én , amit rajtunk kívül senki sem vett komolyan és számításba. Ha mi ezt 2017 első napjaiban le tudtuk írni és adatokkal alá tudtuk támasztani, akkor a Duna House miért nem tette meg? Talán azért, mert nem akart szembe menni az „elvárásokkal” = nyomás alatt volt. Tényként kezelték a hírekben a pezsgő nagyvárosi és budapesti lakáspiacot. A lakáspiac nagyon szubjektív műfaj. Nem a lakáspiac csap be minket, hanem mi csapjuk be saját magunkat – mondhatnánk a Duna House-nak is. 

2017-ben ettől függetlenül tovább becsültek:

„Becslésünk szerint 2017-ben összesen 148 896 tranzakció történt. A KSH adatai alapján 2016-ban 146 302 ingatlan adásvétel zajlott. A szokásosnál nagyobb azonban a bizonytalanság a becslést illetően, mivel nem áll elegendő adat rendelkezésre az újépítésű átadások mennyiségére vonatkozóan.” – 2018. január 9.

A KSH adatai szerint 153 800 db új és használt ingatlant adtak el 2017-ben, ami 5,1% növekedést jelent 2016-hoz képest. Semmilyen bizonytalanság nincs a KSH adataiban. Az új lakások késleltetve sem jelentek meg később a Duna House, illetve a KSH adataiban. Az erre vonatkozó hivatkozás idővel el is tűnt. Időközben viszont a KSH is átvette ezt a Duna House várakozását. Az újlakáspiaccal szembeni túlzó elvárások a Duna House mellett a KSH-t is elvakították. A téves feltételezést egyik fél sem magyarázta meg utólag. Ezek már sokkal inkább a zavarodottság jelei.

2015 után a lakáspiac nem úgy működött, mint ahogy elvárták tőle. Csak beszéltek róla, hogy minden szép és jó, minden papírforma szerint történik a lakáspiacon. Annyit talán még soha nem hazudtak a lakáspiacról, mint 2016-tól kezdve. Azt hitték valóra válik minden, ha sokat beszélnek róla? Lehet. De inkább egyre jobban kicsúszott a lábuk alól a talaj. Össze-vissza beszéd lett a lakáspiaci hírekből. Sokszor még viccnek is rossz volt, amit állítottak. A Duna House mérsékelten vett részt a színjátékban.

2018-ban a Duna House már stagnáló lakáspiacról beszél:

„2018-ban a Duna House becslése szerint 152 803 adásvétel történt a hazai ingatlanpiacon, amely nagyságrendileg megegyezik az egy évvel ezelőtti tranzakciók számával.” – 2019. január 14.

A KSH adatai szerint 163 700 db új és használt ingatlant adtak el 2018-ban, ami 6,4% növekedést jelent 2017-hez képest. 2018-ban adtak el először több ingatlant Magyarországon, mint 2008-ban. A Duna House mégsem látta. 2016-tól kezdve egy ingatlanközvetítő sem látta már az ingatlanpiacot, az kívül esett a látóterükön. A Duna House ezt még 2018-ban sem ismerte el. Csak havonta kiadott valamit, mert ez volt az elvárás. Közben egyre magasabb szinten is komolyan vették. A KSH után az MNB is hivatkozott rá. Az MNB lakáspiaci jelentésében a Duna House Barométer mindezek ismeretében „forrás”. Meg is lehetne kérdezni az MNB-t, hogy a jegybank már gyerekkönyveket is ír? Nem tudtuk, hogy a meseíráshoz (is) ért az MNB. Még az is lehet, hogy csak ahhoz ért – haha (Megjegyzés: egy rossz vicc).

Az MNB a DH Barométerére alapozta például a „lakásbefektetők” elleni kirohanását is. Pedig a befektetők fogalma nincs is definiálva és még hivatalos mérési módja sincs, hogy valakiről azt lehessen állítani, hogy befektető vagy sem a lakáspiacon. Nem tudjuk, hogy kik ők és azt sem tudjuk, hogy hányan vannak. Viszont lehet tőlük félni és lehet őket bármiért hibáztatni = ellenségkép.

Muszáj volt „megideologizálni” a befektetőket az MNB-nek és kiderült, hogy erre miért volt szüksége. A Duna House Barométerében az alábbi megjegyzés olvasható, amit szintén átvett a KSH és 2019 második felétől kezdve ezzel magyarázták a „hirtelen” csökkenő keresletet Budapesten. De Budapesten a kereslet 2015 második felétől kezdve folyamatosan csökkent. Viszont az nem felelt meg bizonyos érdekeknek. Így ki kellett találni valamit. Erre kapóra jöttek a démonizált befektetők, akikről azt állították, hogy 2019 második felében egyik pillanatról a másikra tűntek el Budapestről. Az alábbi szöveg teljes ellentmondás, de ez akkor sem zavart senkit, az MNB-t, a KSH-t és magát a Duna House-t sem. A lényeg, hogy jól hangzik, ha egyébként ettől függetlenül semmi értelme nincs:

„Befektetői arány- módszertani megjegyzés

A Duna House szakemberei az elmúlt hónapokban a befektetési célú ingatlanvásárlások jelentős viszszaesését tapasztalták, amely részben a Magyar Állampapír Plusz megjelenésének volt köszönhető. A piacon érzékelhető befektetési célú adásvételek számának csökkenése, a Duna House vevői ügyfélprofiljának befektetői arányában nem mutatkozik meg, amely a cégcsoport belső vizsgálata alapján a hálózat befektetőkkel kapcsolatos felülreprezentált aktivitásának köszönhető. A felülreprezentáció mértéke igen jelentős (akár 50-70%-os) is lehet, emiatt hangsúlyosan felhívjuk a figyelmet, hogy a befektetési célú vásárlói arányok adata elsősorban hosszabb távú trendvizsgálatokhoz használható fel és nem a befektetői arány abszolút piaci mértékét ábrázolja.” – 2020. január 14.

2019-ben is 2017-et látja a Duna House a lakáspiacon:

„A Duna House Tranzakciószám-becslés alapján így 2019-ben összesen megközelítőleg 150 ezer adás-vétel zajlott a hazai lakóingatlanpiacon, amely a 2017-es szintnek felel meg. A KSH adatai szerint 2017-ben 153 770, míg 2018-ban 163 695 tranzakció volt éves szinten, a Duna House 2019-re 149 720 adás-vételt becsül. Az ingatlanközvetítő hálózat várakozása szerint 2020-ban 130-150 ezer közötti tranzakció várható Magyarországon.” – 2020 január 14.

A KSH adatai szerint 157 000 db új és használt ingatlant adtak el 2019-ben, ami 4,1% csökkenést jelent 2018-hoz képest. 2019-ben is több ingatlant adtak el Magyarországon, mint 2008-ban. A Duna House mégsem látta. 2017-2018-2019 közötti KSH és Duna House jelentésekben nyoma sincs a várva várt új építésű lakások elhallgatott/elveszett mennyiségének. Hol vagytok új lakások? A papíron – haha (Megjegyzés: egy újabb rossz vicc). 2017-re a Duna House Barométer elfáradt. Nagyjából ugyanazt mondja minden évben. Mintha megállt volna az élet a magyar lakáspiacon 2017-ben – a Duna House szerint. Tegnap is megjelent, hogy a Duna House szerint hány lakást adtak el 2020-ban. 2021-ben is azt várják, amit 2017 óta minden évben várnak. Ezért mondjuk kár ezzel foglalkozni. Már azért is, mert 2020 sem olyan év volt a lakáspiacon, mint 2017 és előlegezzük meg azt is, hogy 2021 sem olyan év lesz.

A lakáspiacon nem az a kérdés 2016 óta, hogy hány lakást adnak el, hanem az, hogy pontosan hol adják el. Ezt a Duna House Barométer nem akarja mérni, pedig egy kis odafigyeléssel, lehet, hogy tudná.

A szubjektív lakáspiac ára - Eladott használt és új lakások száma Magyarországon - DH Barométer becslése és a KSH közötti különbség 2011-2019
Lehet olyan érzésünk, hogy a Duna House Barométer már sohasem lett olyan, mint 2016 előtt volt. Valami hiányzik belőle. Előtte ösztönös volt, eredeti. Utána mű lett, megcsinált, erőltetett.

Forrás: dh.hu, Duna House Barométer

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

További érdekességek

Értesítés
Visszajelzés
guest

0 Hozzászólás
Inline Feedbacks
Összes hozzászólás