A miért, mindig az a kérdés, amit újra és újra fel lehet tenni, nem tudunk rá jó választ adni. De miért? Ha volt indok, amivel 2014 után a magyar lakáspiaci eseményeket meg akarták magyarázni, akkor az a gazdasági növekedés volt. Azonnal tegyük hozzá, hogy ez a gazdasági növekedés forintban van számolva.
Bizony, gyakran átsiklunk egy ilyen tény felett, hogy hogyan lehetne összehasonlítani a világ, de akár Európa országainak gazdaságát, gazdasági fejlődésének pályáját, ha azok nincsenek közös nevezőre hozva.
Természetesen van közös nevező, de jól érzik, hogy pont azért nem olyan népszerű nálunk sem, mert azzal mi magyarok biztosan nem akarnánk villogni. Mondjuk úgy, hogy azt annyira biztosan nem akarnánk kitenni az ablakba. A GDP növekedés alapján történő összehasonlítgatás nem több „farokméregetésnél”.
Statisztikailag a növekedést volumenindexszel fejezik ki. A kiszámítása meglehetősen összetett, a módszertana sok vitára adott már okot. Tehát hiába váltjuk át Magyaország bruttó hazai termékét (GDP) például euróba és osztjuk el a tavalyi szintén euró alapú GDP-t az ideivel, attól még nem kapjuk meg, hogy mennyivel nőtt tavalyhoz képest a magyar gazdaság euróban.
A gazdasági növekedést euróban nem is számolják itthon, de lazán összehasonlítják nyilvánosan a magyar „GDP adatot” az Eurózóna, Németország vagy éppen Ausztria euró alapú adataival.
Sem profi statisztikusnak, matematika tanárnak nem kell ahhoz lenni, hogy érezzük, valószínűleg az instabil magyar deviza, a leértékelődő forint milyen negatívan hathat a magyar „GDP adat” euró változatára. Azt már tényleg össze lehetne hasonlítani, ha mindenképpen erre vetemednénk. Ilyen adat hiányában sincs miért aggódni.
Ismerjük az egy főre jutó GDP-t euróban. Ismerjük az egy főre jutó GDP-t vásárlóerő-egységben ( = Purchasing Power Standard = PPS). Idézve a KSH-t a vásárlóerő-egységben számítás értelme az, hogy
„ az adatokat PPS-ben, azaz egy közös pénznemben fejezik ki, mely kiküszöböli az országok árszintjében lévő különbségeket, és ezáltal lehetővé teszi a statisztikailag értelmes GDP volumen-összehasonlításokat az országok között.”
Statisztikailag értelmes összehasonlítás – ez a valódi önkritika. KSH azt is megjegyzi még, hogy
„A vásárlóerő-egységben (PPS) számított GDP kiküszöböli az országok árszintjében lévő különbségeket. A vásárlóerő-egységben kifejezett egy főre jutó GDP összehasonlíthatóvá teszi az abszolút értelemben véve lényegesen különböző nagyságú gazdaságokat.”
Ha a lakáspiac tényleg függ a gazdasági környezettől, akkor lássuk azt a gazdasági környeztet, amit 2009-2013 között recessziónak, 2014-2018 között (mind a mai napig) gazdasági csodának neveznek
A „gazdasági közérzetünk” a hozzáállásunktól is erősen függhet. Lehet, nem biztos, de előfordulhat, hogy 2014-2018 között jóval derűsebben láttunk mindent, még a problémákat, a kihívásokat, a megválaszolatlan kérdéseket, de még a hibás válaszokat is.
A lakáspiacunk szenzitív, így okkal feltételezhetjük, hogy 2015 második felétől kezdve nem véletlenül lett erősen megosztott, egyedül az árnövekedésben értett egyet saját magával, minden másban kétkedővé vált.
Az adásvételek számának növekedése már csak a gazdasági környezethez képest jobb ár/érték arányú területeken maradt meg. Sokan még ma sem értik meg, miért nemcsak a lakásárak növekedési vagy csökkenő időszaka alapján mondunk ítéltet egy lakáspiac felett. Nem értik sokan, hogy mit jelent a rugalmatlan magyar lakáspiac eladóként és vevőként.
Még nincs minden veszve, ez egy újabb lehetőség, hogy egy kicsit érthetőbbé tegyük a lakáspiacot, ahol az árak már akár relatív értelemben vett gazdasági növekedés és jólét emelkedés esetén is tudnak nőni. De az, hogy hány darab lakást adnak el, az már nagyban függ a lakáspiac belső és külső keresletétől.
A belső kereslet attól függ, hogy mekkora az ország népessége és az éppen nő vagy csökken. A rugalmatlan lakáspiac tulajdonsága, hogy a lakásárak úgy is tudnak nőni, hogy a kereslet közben csökken = az eladott lakások száma csökken. Rugalmas lakáspiac Magyarországon csak a kistelepüléseken van, ahová érthető okokból a kereslet 2015 második fele óta egyre inkább csak koncentrálódik:
A rugalmas lakáspiacot a vevők kedvelik. Azt szeretik benne, hogy mint a neve is mutatja, a kereslet nagyságház idomulnak a lakásárak, azok sokkal jobban kifejezik a kereslet akaratát, lehetőségeit, akár a korlátait.
Ezzel szemben egy rugalmatlan lakáspiac a magas lakásáraival eltereli a figyelmet olyan nem mellékes tényekről, hogy ott az eladók nem adnak el, ha nem tudják az elképzeléseiknek megfelelő árat kikényszeríteni a vevőkből. A rugalmatlan lakáspiacon az eladót egyáltalán nem érdekli mit akar a vevő, az eladók nagyon önzők és inkább kilépnek a lakáspiacról, mintsem alacsonyabb áron eladjanak. Aki el tud adni vagy aki vásárolni tud egy rugalmatlan lakáspiacon, az magas áron teheti csak. Emiatt történt az, hogy Budapesten egyre csak nőttek a lakásárak 2014-től kezdve (még ma is nőnek), de közben az eladott lakások száma 2016-tól kezdve csökken. Már tudjuk, hogy 2019-ben ez a folyamat extrém módon felgyorsult, tehát 2019-ben valószínűleg kritikusan alacsony szintre zuhan be az adásvételek száma, miközben az árak csúcsokat döntenek. Lakáscsökkenésről beszélni is csak szimbolikus értelemben lehet.
Egy rugalmatlan lakáspiacon nem feltétlenül kell, hogy ez történjen
Az egy főre jutó GDP vásárlóerő-egységben mérve azt mutatja lakáspiaci értelemben, hogy a gazdaság valódi fejlődése 2014-től kezdve nem adott biztos táptalajt a budapesti lakáspiacnak. A hangulat, mint tényező felértékelődött, de mind a külső (külföldi) mind a belső (hazai) kereslet Budapest rohamosan romló ár/érték arányával szembesült.
A budapesti lakáspiacon 2008-ig a pezsgő külső kereslet katalizátorként működött, stabilitást adott
2009-2013 között a külső kereslet minimalizálódott, a külföldi tulajdonosok inkább eladták budapesti lakásaikat. Ez nem változott meg 2014-től kezdve sem, mert a lakáspiacok azokban az országokban biztonságosabbak, ahol „értelmesen összehasonlítva” is gazdasági növekedés, mérhető/kézzel fogható társadalmi jólét van.
A magyar ingatlan forint alapú befektetés, a magyar lakás bérleti díja forint alapú hozam
Ha közös nevezőre hozzuk Budapestet más lakáspiaci értelemben vett befektetési célpontokkal, akkor az derül ki, hogy túl nagy a devizakockázat, a gazdasági elmaradottság átlagon alul javul, relatív a társadalmi jólét. Kilátásai nem teszik versenyképessé sem a szomszédos országokkal szemben, pláne nem Európa jóléti lakáspiacaival szemben.
A belső keresletet pedig lassú, a nagyon lassú gazdasági fejlődés fékezi. Az árolló időközben a rugalmatlan és a rugalmas vagy a rugalmasabb lakáspiacok között nőtt és nő még ma is Magyarországon. A gazdaság ilyen lassú növekedése olyan társadalmi egyenlőtlenségeket is jelent Magyarországon belül, amit a lakáspiac érez, érzékel és ki is mutat = Budapesten 2019 első hat hónapjában több mint 40%-kal zuhant a használt lakások adásvétele, miközben a lakásárak továbbra is masszívan nőnek.
A budapesti és más magyar nagyvárosok lakásárainak 2014 óta tartó ilyen szintű növekedésének valódi, nemzetközi értelemben is magyarázható gazdasági és jóléti oka nincs
A magyar nagyvárosok lakáspiacának, a nagyvárosi lakásáraknak, nincs gazdasági értelemben hátországa.
A lakáspiac évek óta mutatja, hogy a kenyeret és cirkuszt nem működőképes koncepció. Legalábbis a lakáspiacot biztosan nem lehet vele szórakoztatni, ha még mi olyan jól is érezzük magunkat ettől az egésztől.
Forrás :
– Egy főre jutó GDP euróban, ksh.hu
– Népességváltozás, Eurostat
– Egy főre jutó GDP vásárlóerő-egységben (PPS), ksh.hu
– Egy főre jutó GDP vásárlóerő-egységben (PPS), Eurostat
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
