Mindennek két oldala van, az ingatlannak is. Nem írhatjuk le ezt minden mondatban. Ha nem írjuk le, akkor viszont kiforgatják a szavainkat. Nem beszélhetünk mindig az ingatlanok körüli bizonytalanságról. Ha így tennénk, akkor megbélyegeznének minket, hogy milyen bizonytalanok vagyunk. Pedig, aki egyre inkább érti az ingatlanok kockázatos világát, annál magabiztosabban mozoghat a lakáspiacon. Aki viszont egy perc alatt akarja megérteni a lakáspiacot, annak van egy rossz hírünk. Nem fog sikerülni. A lakáspiac folyamatosan fejlődik, állandóan változik, nem feltétlenül ismétli önmagát. Ami igaz volt tegnap, már nem biztos, hogy igaz ma, de szinte biztosan nem lesz igaz holnap. Az emberek viszont már nem mindig tudnak a piaccal együtt változni. Főleg, amikor a piac hirtelen és gyorsan alakul át. Nehezen fogadjuk el, ha egy település felértékelődik. Elutasítják, ha egy lesajnált környék felemelkedik, vagy egy korábban alulértékelt természeti környezet felértékelődik. Érthetetlennek tartjuk ezt. Dühösek leszünk, ingerültek, hogy minden csak annyira lehet értékes ma, mint amennyire évtizedekkel ezelőtt volt. Azt sem vesszük észre, ahogy egy nagy múltú környék vagy valamilyen letűnt kor emlékét (rosszul) őrző ingatlan szépen lassan veszíti el a vonzerejét, egyre kevésbé élhető/értékelhető/lakható.
Az érték változik
A lakások adottságai fel- és leértékelődnek. Hogy a vevő és egy eladó mit tart értékesnek, jó adottságnak, azt a saját szemünkkel láthatjuk a lakáspiacon. Leginkább hirdetett, de el nem adott ingatlanokat, a lehetőségekhez képest mégis relatíve kevés adásvételt.
Az ingatlan nemcsak összekötheti, de el is választhatja a vevőket és az eladókat.
Ingatlantulajdonosként az egyik legnehezebb feladat értelmezni és elfogadni a változó vevői igényeket, alkalmazkodni hozzá. Ami még éppen jó volt egy évtizede, ma már kevés lehet. A változás bizony nagyon komoly nyomást jelent, főleg a tulajdonosok számára. Hiszen a változás sajnos nem mindenkinek lehetőség. A tulajdonosok mind meg vannak győződve arról, hogy az ő ingatlanuk valamiért nagyon különleges. Ezzel nyugtatja magát mindenki. De nem érezhetjük magunkat állandóan biztonságban tulajdonosként.
Az ingatlanunk életciklusa gondoskodik róla, hogy bizonytalanságban éljünk miatta
Az épített környezetünk sajátossága, hogy megújul. Pláne a lakóingatlanok. Ez egy teljesen természetes folyamat. Bár ingatlantulajdonosként nem gondolunk bele abba, hogy az ingatlanunk napjai is meg vannak számlálva. Nemcsak az ember élete véges, hanem egy ingatlané is. Na persze ezt nem olyan egyszerű mérni. Nem csak az számít mikor épült. Az viszont jól látszik, hogy egy családi ház életciklusa jóval rövidebb, mint egy társasházé. Ez mondjuk nem jó annak, aki most építkezik. A családi házak értéke mellett az áruk is elég bizonytalan sajnos. De nem örülhetnek a tárasháztulajdonosok sem, mert egy társasházi lakás sem örök.
Magyarországon kb. 60 éve ész nélkül építkezünk. Építünk, építünk és építünk. Ha nem építünk, akkor frusztráltak leszünk, problémáról beszélünk. Folyamatosan keressük azokat a lehetőségeket, hogy újra és újra építhessünk. Mindegy mit, mindegy hol. Okot és célt bármikor lehet hozzá farigcsálni.
Az ingatlanok karbantartása, értékmegtartó és értéknövelő felújítása már nem megy ennyire jól. Igaz, legyünk őszinték, az elmúlt években ebben is volt valamiféle előrelépés. De közben gátolja, nagyon lassítja ezt a kedvező folyamatot a felújítási és karbantartási költségek gyors növekedése. A magyar ingatlanállomány silány minősége a lakáspiac egészséges működését veszélyezteti. Ugyanis a vevők nem vesznek meg mindent, csak azért, mert eladó. Ezt maximum csak a lakáshirdetési piac akarja velünk elhitetni (Megjegyzés: és sajnos csak az inkább hirdető, de kevésbé sikeres ingatlanközvetítők is).
Ettől függetlenül Magyarországon még mindig és mindenki ingatlantulajdonos akar lenni, még a bérlők is
De olyan ingatlant akar mindenki, ami értékes, ami értéktartó és értékálló, ami mindig forgalomképes. De a magyar – beleértve a budapesti és más magyar nagyvárosi – ingatlanok jelentős része már csak korlátozottan forgalomképes. Olyan ingatlanokról beszélünk, amit nem tudnak eladni, amit már a(z) (el)hely(ezkedés) sem tud eladni. Itt teljesen mindegy, hogy azért nem lehet eladni, mert a vevő nem fizeti meg azt a minimum árat, amit az eladó elvár, vagy azért, mert az eladó nem fogadja el azt a maximum árat, amit a vevők kínálnak. Az ilyen ingatlanok valós ára egyre távolabb kerül a piaci áraktól. Ezt nagyon nehéz elfogadni, ha el lehet egyáltalán. Sokkal könnyebb erről beszélni, mint eladóként elfogadni ezt a lakáspiacon.
Az eladott ingatlanok ára már régen nem érvényes az el nem adott ingatlanok árára
Csak egyszerűen nem akarjuk tudomásul venni. Az álmodozó tulajdonosaik mégis azokhoz viszonyítják. Így a múltban élő tulajdonosok – és nem az ingatlanok – teljesen kiárazódnak a piacról, elveszítve a kapcsolatot a valósággal. Várnak, várnak és várnak. Várják a csodát. De csodák a lakáspiacon sincsenek. Aki nem tudott eladni az elmúlt 5 évben, az már hiába vár.
Az álmodozó tulajdonosok nem látnak, nem hallanak, egy már nemlétező lakáspiac rabjai.
Csak szüntelenül ismétlik, hogy várják a napot, amikor eladható lesz annyiért, amennyit elvárnak érte. De az elvárásaik is egyre csak nőnek és a lakáspiac már nem adja meg nekik azt, amire vágynak. Amennyiért „eladnák ma, már nem fogják eladni holnap”.
Az ingatlanok életciklusában a forgalomképesség egy idő után korlátozott lesz
A forgalomképes ingatlanok esetében az ingatlanok ára gyorsabban nő, mint a felújítási költségek. A korlátozottan forgalomképes ingatlanok esetében viszont évről évre a felújítási költségük nő inkább, már nem az áruk. A felújítás alatt egy teljeskörű, 100%-os modernizálást értünk, az adott kor életszínvonalának elvárásai szerint, műszakilag és esztétikailag egyaránt. Persze, ha lehetséges. Az ingatlan adottságai korlátozhatják ezt. Nem tudjuk annyira komfortossá és kényelmessé tenni, mint amennyire szeretnénk.
Ez egész más értékbecslés, mint amit az értékbecslők csinálnak
Ők csak áraznak, árbecslőknek hívhatnánk őket. Az árbecslők nem tudnak igazán mit kezdeni az értékalapú szemlélettel. Az egyelőre csak a vevőkre jellemző, ők nézik ma már egészen más szemmel a lakáspiacot, az eladó ingatlanokat.
A 2014-2018 közötti lakáspiaci ciklus valójában az értékalapú szemlélet előretöréséről szólt. Mégis mindenki úgy emlékszik rá, hogy csak elszálltak a lakásárak. Igen, a vevők számára valamiért értékes lakások áraira volt ez igaz. De nem minden ingatlan ára szállt el. Ezt jó lenne végre leszögezni.
Nagyon becsapja a korlátozottan forgalomképes ingatlanok tulajdonosait, hogy az ő ingatlanuk ára is nőhet
Így azonnal egyenlőségjelet tudnak tenni a forgalomképes ingatlanok és a korlátozottan forgalomképes ingatlanok árai közé. Ez persze nem működik a valóságban, de az eladók nagyon hisznek benne. A lakáspiacon a hit viszont kevés. Az meg pláne dühítő számukra, ha évről évre a vevők egyre kevesebbet ajánlanak az ingatlanért – ha a forint egyre rosszabb vásárlóértékét nézzük – mert a felújítás költsége az ingatlan árából bizony-bizony egyre nagyobb szeletet harap ki. A vevő a lakás értékeit beárazza, majd a felújítási költségekkel együtt mérlegel és dönt az ingatlanról.
Minden ingatlanra költeni kell
Egy új ingatlanra is, nemcsak egy használtra.
Ahol az ingatlanok építésére helyezik a fő hangsúlyt és nem azon dolgoznak, hogy az ingatlanok elavulását lassítsák, az életciklusukat meghosszabbítsák, ott sokkal gyorsabb az ingatlanok értékcsökkenése, sokkal rövidebb az ingatlan életciklusa. Gyakorlatilag hamarabb válnak eladhatatlanná. Az ingatlanok számának növelése egy szint után már nem javítja az ingatlanok minőségét. Már jó ideje átléptük ezt a szintet, amikortól kimondhatjuk, hogy az ingatlanok számának további növelése káros jelenség Magyarországon.
Arról nem is beszélve, hogy a mai újépítésű társasházi lakások inkább félkész termékek= A pénznyelő újlakások. Az elmúlt három évtizedben egyre kevesebbet kaptunk, de egyre többet fizethettünk egy új lakásért. Ha tényleg olyan lakást szeretnénk, mint a marketing terveken, a látványfotókon, akkor azért mélyen a zsebbe kell nyúlni. Gyakorlatilag felújításnak is nevezhetünk például egy újépítésű lakás értéknövelő átalakítását. Ezért nem is olyan könnyű eladni ma egy újlakást. Évek óta nem az már. Előfordulhat, hogy egy újlakás eladójának is újra kell terveznie, többet kell költenie a lakásra, hogy végül tényleg megvegyék. Ez alapjaiban írhatja át a ma ismert magyar újlakáspiacot.
Nincs szükség élettelen dobozokra az újlakáspiacon, mert nincs rájuk kereslet. Akármennyiszer is ismétlik el ezt, attól nem lesz igaz(abb), hogy az újlakáspiac félkész lakásaira tömegigény lenne. Nincs és ezt erőből, izomból sem fogják tudni megváltoztatni. Bele is buktak a lakáspiac erősemberei az elmúlt évek ilyen irányú próbálkazásaiba. Most lányos zavarukban éppen újraterveznek, mert az újlakáspiacon a vevőkön kívül egyébként minden más van, de főleg zűrzavar.
A vevők ösztönösen olyan ingatlanokat keresnek, amik az életciklusuk első felében vannak, amik teljesen forgalomképesek, amire minden szempontból megéri költeni – és ami még ennél is fontosabb – megéri birtokolni
Nem minden ingatlan esetében mondható ez el. Igen, mondjuk ki, valamikor igenis rossz egy ingatlan tulajdonosának lenni. A használt lakások piacán az eladók például inkább a második életciklusban lévő nehezen eladható ingatlanokat árulják, amiknek az áruk mellett pont az átalakítási/felújítási lehetőségeik korlátosak.
A lakáspiac ezért állandóan túlkínálatos olyan ingatlanoktól, amit nem akarnak megvenni, annyiért meg pláne nem, amennyiért az eladók megválnának tőle. Ez a túlkínálat állandó kereslethiánnyal küzd. A keresletét nemtaláló lakások tulajdonosai érzik úgy, hogy nincs elég fizetőképes vevő. Ők nem azt érzik, hogy az ingatlanuk forgalomképessége már erősen korlátos és a vevők nem akarják megvenni tőlük. Mindeközben a piacképes ingatlanok kínálathiányától szenvednek a vásárlók, ők meg kínálathiányosnak érzik a lakáspiacot.
A piacképes (=forgalomképes) ingatlanok adásvétele gyors(abb) és látványos(abb) jelenség a lakáspiacon. Az áruk is általában átlagon felüli, mert a vevők igenis értékelik a számukra értékes ingatlanokat, megfizetik az árát.
Trendfordulónak nevezhetjük azt, ahogy Magyarországon is az elmúlt években az áralapú szemléletet felváltotta az értékalapú szemlélet
2019-től kezdve az értékalapú szemlélet nagyon erősen érezteti hatását a magyar lakáspiacon. Aki nem vonta le a tanulságokat a 2014-2018 közötti lakáspiac folyamataiból, az mára már nagyon össze lehet zavarodva. És persze, mint minden zavarodott ember, keresi vagy gyártja a kifogásokat arra, amit nem ért.
A vevők egyre kevesebb piacképes ingatlant találnak Magyarországon, sok budapesti ingatlan is gyakorlatilag eladhatatlanná vált a vevők értékalapú szemlélete miatt. Az elhelyezkedés az értékalapú szemlélet szerint egészen más értéket képvisel. Budapest önmagában például már nem igazán érték egy ingatlan árában – a vevők szerint. Az elhelyezkedés csak a föld/telek esetében fő szempont, a rajta álló épület/lakás értéke ettől teljesen elválhat.
Ha egy ingatlant már csak és kizárólag az elhelyezkedése miatt éri meg megvenni, akkor ott csak telekárról beszélhetünk, ingatlanárról már aligha.
A lakáspiac egyik irracionális jelensége ez is, de az ingatlan életciklusa segíthet ezt elfogadni Magyarországon is. Feltéve, ha elfogadjuk itthon is, hogy egy ingatlannak van életciklusa.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
