Vannak régi rossz dolgok is. Az általános albérletellenesség ilyen. Ez sokkal jobban növeli a bérleti díjakat, mint bármi más. A turizmusra fogni az albérletárakat elég nagy könnyelműség lenne. Mert ezzel azt mondanánk, hogy ha a lakásokat nem használják a turisták, azzal a lakbér kérdést el is intéztük. De az albérletpiac és a lakbérek kapcsolata ennél összetettebb.
Az is könnyelmű kijelentés lenne, ha szerintünk elég egy hirtelen túlkínálat az albérletpiacon és azzal is megoldható a lakbérek kérdése. A piac nem ostoba. A normálistól eltérő túlkínálat nem tartható fenn hosszabb távon. Normális esetben egyébként mindig túlkínálatos az albérletpiac is, mint az eladó lakások piaca. A lakásokat nem négyzetméterre mérik még az albérletpiacon sem. A kereslet és a kínálat a lakáspiacon különböző módon gondolkodó embereket jelent. Mást akar a kereslet, mint amit a kínálat általában nyújtani tud. Így mindig van keresletét nem találó kínálat, ahogy állandó jelenség a kínálatát nem találó kereslet. Ez nem csak az árakon múlik. Nagyon nem. Például azon is, hogy keveset költözünk. Vagy azon, hogy kevés ideig bérlünk az életünk során. A mobilitás hiánya a lakáspiacon azt jelenti, hogy passzívak vagyunk, nem bérlünk, nem vásárolunk, nem adunk el, nem építünk, nem csinálunk semmit. A lakáspiac egészséges körforgásához a nem csinálunk semmit a legrosszabb, a legkárosabb.
A magyar albérletpiac is abnormálisan kereslethiányos
Ez adja a lakbérek magyaros szintjét. A lakbérek azokban az országokban megfizethetőbbek az ország életszínvonalához képest, ahol az albérletpiac mögött normális kereslet van. Gyakran felmerülő kérdés, hogy nálunk miért tűnik minden drágábbnak, még a lakbérek is, más országokhoz viszonyítva. A választ mindig a keresletben kell keresni. A tartós, krónikus kereslethiány magasabb piaci árakat követel meg. Így működik a piac. A kínálat beárazza magát ehhez a kevés bérlőhöz. A kevesebb bérlőn akar többet keresni. Ez aránytalan lakbér terhet jelent. Azt várnánk, hogy a lakbérek inkább alacsonyabbak legyenek, ha a kínálat ennyire nem találja a keresletét. De nem a lakáspiacon.
A lakáspiac egészséges áraihoz egészséges keresletre és kínálatra van szükség. Minél egészségesebb a kereslet és a kínálat kapcsolata egy ország lakáspiacán, ott a lakásárak és a lakbérek annál egészségesebbnek tűnnek az adott ország határain belül.
A lakáspiac mérete döntő lehet ebben. A magyar lakáspiac mérete viszont erősen korlátos. Az utóbbi években árnyéka lett a korábbi önmagának. Emiatt jóval egészségtelenebbnek érezzük a lakásárakat és a lakbéreket. A kisebb albérletpiac, a kisebb adásvételi piac mellékhatása ez. Könnyelmű volt az elmúlt évek lakáspiaci áremelkedését (a lakbérek és a lakásárak esetében is) a nagy keresletre fogni. A számok ezt cáfolják. De Magyarországon a tényeket bármikor felülírhatja a meggyőződés.
A magyar lakáspiac 2008-tól kezdve egy nagyon erős kereslethiányos piac lett, amin azóta semmi sem változtatott…még a magasabb lakbérek és lakásárak sem
Kevesebb bérbeadó tud és akar kiadni, mert kevesebb bérlő tud/képes és akar is bérelni. Kevesebb eladó tudott eladni, mert kevesebb a vevő. 2020-ban ezzel már illene tisztában lenni, sőt mi több, beszélni és gondolkodni sem ártana. Ehhez képest egyelőre nagyobb a mellébeszélés, mint 2019-ben volt.
A lakbéreket a lakásárak fűtik. Ha azt akarjuk, hogy a lakbérek ne nőjenek, a lakásárak növekedését kell(ene) megzabolázni. Ez egy országban, ahol magyar forint a hivatalos fizetőeszköz, igazi kihívást jelenthet. Ezért nem meglepőek az üres ígéretek és a lakáspiaci farizeusok nonstop fröcsögése.
A kérdés az, hogy a lakásárak megzabolázása milyen érdekeket sértene. Mondjuk az újlakáspiac egyáltalán nem örülne annak, ha azt parancsolnák neki, hogy itt bizony most 10 évre befagyasztják minden új családi ház és társasházi lakás építési költségét. Mert az új építésű ingatlanok árnövekedésének kell megállnia először ahhoz, hogy a használt ingatlanok ára se növekedjen tovább. De a lakáspiac nem az a fajta, ami mindig úgy viselkedik, ahogy elvárják tőle. Szóval az árnövekedés egyik, ha nem a legfőbb oka annak, hogy a lakáspiac sohasem alszik.
Ha a vevőknek többe kerül a saját ingatlan megvásárlása, akkor a bérlőknek is egyre többe kerül a lakbér, ha van turizmus-hatás, ha nincs
Az albérletellenesség mellett talán még a külföldi-fóbiánk is említésre méltó. Mi bármit rá tudunk fogni a külföldiekre, a külföldi turistákra meg pláne. Mindenért ők a hibásak, még a magyar lakbérekért is. Mert olyan könnyű ezt befogadni. Azt sokkal nehezebb, hogy a magyar lakbérekért (is) elsősorban mi magunk tehetünk. Azzal, hogy az albérletpiacot a potenciális vevők olyan előszobájának tartjuk, ahol a vevőkön élősködik minden bérbeadó – csak növeljük a lakbéreket. A magyar albérletpiacról az a képünk, ahol a potenciális vevőket kizsákmányolják, ezzel késleltetve őket a saját lakáshoz jutásban. Ez a gondolat is lakbérnövelő az albérletpiacon.
Az albérletpiacon minden rossz meggyőződésünk be van árazva.
Az Magyarországon egyelőre elfogadhatatlan és felfoghatatlan, hogy az albérletpiac lehet egy üzleti modell is, ahol nem minden bérlő potenciális lakásvásárló
Erre az üzleti modellre nem a külföldi turisták jelentenek veszélyt. Dehogyis. Ahogy például a lakásárak állandó növelése is inkább kizsákmányolja a látens és a valódi vevőket is. Igen, a lakásárak növekedése az igazi veszteség a vevőknek, nem a kifizetett lakbér. Az évek során sokkal többe kerülhet minden vevőnek a lakásárak növelése és növekedése, mint a lakbér és a lakbérek növekedése. Ezért a legnagyobb nyereség egy lakóingatlanon mindig a vételi és eladási ár közötti különbség, nem pedig a lakbér, amit a tulajdonosa/eladója időközben beszed.
Magyarországon még az albérletpiacot is a lakásárak várható növekedése tartja életben, nem a beszedhető bérleti díjak.
A lakásárak növekedése az ingatlan birtoklását és nem a hasznosítását támogatja
Amíg a lakóingatlanok hasznosítása nem lesz elfogadott üzleti modell Magyarországon, addig a lakhatási költségek a magyar életszínvonal egyik látványosan túlértékelt eleme maradhat. Ne is várjon senki barátságosabb lakbéreket hosszabb távon, ameddig a lakóingatlanok birtoklása önmagában sokkal jobb üzlet. A lakbér inkább csak hab a tortán, a lakásárnövekedés tortáján.
A magyar lakáspiacnak egyszerre lenne szüksége több vevőre és több bérlőre. Egyszerre, egy időben. Közben nálunk kizárásos alapon valaki vagy vevő vagy bérlő. Az adásvételi piac bérlőket vesz el az albérletpiactól és fordítva. A magyar lakáspiac méretének növelése egészségesebb viszonyokat teremthetne, amibe nem fér bele sem az albérletellenesség, sem a külföldi-fóbia és komoly probléma a mobilitás teljes hiánya. „A nem csinálunk semmit” a lakáspiacon az egyik legjobb apropó az árak folyamatos emelkedésére.
Többször/gyakrabban és több embernek kellene bérelni és vásárolnia egyszerre, ha van külföldi turizmus, ha nincs Magyarországon. Na ezt nem lehet felsőbb utasításra, majd törvénynek nevezett tákolmányok végrehajtásával elérni. Ehhez kurázsi kell és leszámolni régi rossz szokásokkal. Izomból nem fog menni. Az egészségesebb lakhatási költségekhez egészségesebben kellene gondolkodnunk a lakáspiacról is. Anélkül nem fog menni, ha belegebedünk, akkor sem. A rossz meggyőződés gyakorlatilag egyre rosszabb ár/érték arányt jelent a lakáspiacon.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
