Az ingatlanközvetítők vannak most a legnagyobb veszélyben. A vevők döntő többsége mindig saját lakásban él. Az eladóknak meg nyilvánvalóan van hol lakni. A kereslet és a kínálat tud alkalmazkodni. A hirdetési oldalakkal meg eddig sem foglalkozott senki. Az újlakáspiac meg tényleg olyan kicsi Magyarországon, hogy ha egy lakást sem építenének, akkor sem lenne komolyabb hatással a lakáspiacra. De mindig építenek valahol valamit. Az újlakáspiac amúgy is egy dologra jó itthon, emelni a lakásárakat. Na jó, kettőre, mert így egyre több lakóingatlan van Magyarországon. De ez nem azt jelenti, hogy egyre jobb körülmények között élünk. Az újlakáspiac mindent jelent, csak azt nem, hogy tőle a magyar életszínvonal látványosan emelkedne. Az újlakáspiac vásárlói leggyakrabban olyanok, akiknek van mit a tejbe aprítani. Azok meg sajnos nincsenek túl sokan.
De milyen érdekes, ameddig úgy érezzük, hogy vannak, akik rosszabbul élnek nálunk, addig mi milyen szerencsésnek tudjuk érezni magunkat. Még akkor is, amikor már semmi okunk nincs mire büszkének lenni.
A magyar lakáspiac meg tényleg a társadalom tükörképe: úgy megy össze a lakáspiacunk, mint ahogy fogyunk
Egyre kevesebben élünk itt, egyre kevesebb ingatlant adunk-veszünk. A demográfia a lakáspiacon olyan, mint a műszaki világban a fizika. Lehet feszegetni a határait, de a fizika törvényeit nem lehet felülírni. A fogyó, öregedő és gyorsan romló egészségi állapotú, külföldre költöző magyar társadalom lakáspiacának is megvannak a maga törvényei. Ahol a lakáspiac megy össze, ott kevesebb vevővel, eladóval, bérlővel és bérbeadóval kell számolni. Ők pedig kevesebb szolgáltatást vesznek igénybe a lakáspiacon.
Ahol a társadalom leszakad, nem tud felemelkedni, ott az újlakáspiac csak egy szűk réteg játszótere
Talán így gyorsan megérthető, hogy Magyarországon miért nem tud sem piaci alapon, sem pedig állami segítséggel megerősödni az újlakáspiac. A szegénységben, a létminimumon élők, az egyik napról a másikra vegetálókból nem lesznek újlakásvásárlók. Márpedig a társadalom legkiszolgáltatottabb rétegei a legfiatalabbak, a legtöbb gyereket vállalók. A magyar társadalom úgy fogy és öregszik, hogy közben a közép- és felső réteg ennek a legnagyobb áldozata. Ők költöznek külföldre is. Magyarországon pont azok tudják leginkább diszkomfortosan érezni magukat, akiknek láthatóan mindenük megvan. Erre mondják, hogy a pénz, a vagyon nem minden. Kell még valami más is. Ez a valami hiánycikk itthon. Úgy hívják jólét. Aki jóléti társadalomban él, vagy van valamilyen köze hozzá, az pontosan tudja mit jelent ez.
A jóléti társadalom nem helyettesíthető a saját, egyéni mérhető jólétünkkel
Nem is szubjektív kérdés vagy vita tárgya. Nem lehet bőrszínhez és világnézethez sem kötni. A jóléti társadalom „vonz”ereje ebben rejlik. Elméletben és csakis elméletben törekszik minden ország jóléti társadalomra. Magyarországról is szeretnénk azt hinni, hogy legalább jóléti társadalmat épít, azon az úton halad. Ha tudjuk hová ne menjünk az országon belül, hol fordítsuk el a fejünket, mikor csukjuk be a szemünket és fogjuk be az orrunkat vagy a fülünket, akkor sikerülhet. De nehéz ügy. Akármennyire is próbáljuk kizárni a külvilágot, a szélesebb családunkon, a barátainkon keresztül így vagy úgy, de a vegetáló, túlélő, a saját zsírjában megsülő Magyarországról is kapunk erős impulzusokat.
A vegetáló és túlélő magyar lakáspiac is valami ilyesmi. Magyarországon sem olcsóbb az élet attól, mert egyre kiszolgáltatottabb társadalomban élünk. A lakáspiacunk sem lesz egyre olcsóbb, mert egyre megfizethetetlenebbnek érezzük. A lakáspiac sem a társadalom barátja. Mindenkinek, a saját lehetőségeihez – és nem az igényeihez – mérten, az ingatlan egy komoly kihívás. Az emberi életre szinte alkalmatlan – budapesti – ingatlan is drága. Főleg azoknak, akiknek csak az jut.
A demográfiai folyamatok és a jóléti társadalom egyre fájóbb hiánya nehezebb helyzetet teremtenek a lakáspiacon is
Nem, az ingatlan nem lesz ingyen. Ételt és vizet sem fogunk ingyen kapni. A rezsi is pénzbe fog kerülni. És nem, semmi sem lesz olcsóbb, csak drágább. Kevesebbet fogunk hirdetni? Igen. Kevesebb ingatlanközvetítőnek adunk majd munkát? Igen. Kevesebben fogunk kiadni és bérelni? Igen. A lakáspiacunk zsugorodik? igen. Kevesebben fogunk lakáshitelt felvenni? Igen. Kevesebben fogunk építkezni? Igen. Kevesebben fogunk felújítani? Igen.
Az építőiparnak is szembe kell majd ezzel nézni? Igen. Főleg az építőiparban dolgozóknak, akik a legveszélyeztetettebb társadalmi réteghez tartoznak. Az építőipar már nem sokáig lesz nekik opció.
Ez egy átmeneti válság?
Nem, ez nem válság, ez a valóság. És még csak mostanában kezdtünk el vele ismerkedni. Néha lehet majd elviselhetőbbnek érezzük, azt hisszük ennél már nem lehet furcsább vagy kiszámíthatatlanabb. De, nagyon is lehet. A 2019-ben kezdődött lakáspiaci ciklusban is sokan kételkedtek. Ez a lakáspiacra természetesen nem volt hatással. A piaci szereplők véleménye továbbra is irreleváns marad, ők a saját pecsenyéjüket sütögetik általában. A politika és a bankok – beleértve az MNB-t is – csak az árakat tudták emelni a lakáspiacon ( = inflációt gerjesztettek). Másra a jövőben sem lesznek képesek.
2023-mal valami végleg véget ér: a nagyban gondolkodás. 2024-ben új lakáspiaci ciklus kezdődik. Ha ezt a mostanit találóan kozmopolita lakáspiaci ciklusnak neveztük, akkor 2024-től „a nincs túl magas lakásár, csak túl kicsi lakáspiac” – első országos debütálásának. Ami 2016-tól leginkább csak Budapesten volt jellemző, az 2024-től országos jelenséggé válik. A magyar lakáspiacon már régóta nem az árak jelentik a valódi kockázatot, hanem a társadalmi folyamatok. A piac- és hitelképes kereslet, a piac- és hitelképes ingatlanok számának folyamatos csökkenése valami egészen új lakáspiaci környezetet teremt.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
