A lakáspiacon a lakásárak növekedése a kockázatok növekedését is jelenti. De ezt még mindig nem vesszük eléggé komolyan. Nem tanulunk a magyar lakáspiac történelméből. De legalábbis nagyon hiányosak az információink róla.
Ellentétben a közvélekedéssel, az árak növekedése nem a boldog békeidő a lakáspiacon. Ugyanis az áremelkedés olyan folyamatokat indít el, amit egy szóval csak változásnak hívunk. Amikor nőnek a lakásárak a gyakorlatban már semmi sem igaz holnap, ami még igaz ma. Amit tegnap még el lehetett adni, holnap már nem biztos, hogy lenne rá vevő.
Minél tovább nőnek a lakásárak megállás nélkül, annál szélsőségesebb lesz a lakáspiac
A hétköznapokban ezt úgy érzékelhetjük eladóként, hogy lesznek lakások, amit nagyon könnyű lesz eladni, miközben az eladó lakások többségére – újra és használtra is – egyáltalán nem lesz vevő. A sok sikertelen eladás idővel csökkenő kínálatot eredményez. Vevőként az lesz az első, amit észreveszünk, hogy nincs mit megvenni. Csökkenő hirdetésszám, eladhatatlan ingatlanok – egyre kiszámíthatatlanabb és érthetetlenebb lakáspiaccal szembesülhet bárki, akit közvetve vagy közvetlenül érint a lakásárak folyamatos növekedése. A növekvő lakásárak miatt minden megváltozik a lakáspiacon, minden relatív lesz.
Akik korábban arra számítottak, hogy 2019-ben, 2020-ban, 2021-ben és 2022-ben lakásásárcsökkenés lesz és ezért kivártak, nem jól döntöttek
Nemcsak nőttek az árak, de annyira nincs mit megvenni, ami igen komoly feszültséget okoz ma a vevőkben. Megvennék „drágábban” is, csak nincs mit, ezt hívjuk kínálathiánynak. A kínálathiányos ingatlanpiacra először 2014 áprilisában hívtuk fel a figyelmet, igaz akkor teljesen más aspektusból. A kínálathiány azt jelenti teljesen leegyszerűsítve, hogy ha megjelenik egy jó ingatlan, arra azonnal lecsapnak, a rosszabb ingatlanokat békén hagyják a vevők szinte észre sem veszik őket. Tehát kínálathiányos lehet akkor is egy piac, amikor azt hinnénk, hogy egyébként túlkínálatos. Nem az a fontos, hogy mit árulnak, hanem az, hogy mit szeretnének megvenni.
Többszörösen is rosszul járhat vagy járhatott az, aki a kínálathiányos lakáspiacra vevőként nem készült fel. Az ingatlanvásárlás az álmokkal ellentétben a kompromisszumokról szól. Aki elengedi vagy elengedte már többször a jó lehetőséget, mondván, hogy lesz ez még jobb is, bizony bánhantja. Nem egyre jobb, hanem egyre rosszabb lehetőségek között válogathat.
Nagyobb kompromisszumokat vár el a mai lakáspiac a vevőktől, mint korábban
A jó ingatlanoknak ára van. Ez az áremelkedés lényege. A kevésbé jó vagy rossz ingatlanok nem annyira jelennek meg a lakásárakban. Ha már drága, legalább legyen jó az ingatlan, amit megveszünk – egy jól érthető és méltányolható vevői elvárás. A lakásárak változatlansága megmerevedett piaci viszonyokat okoz, ahol évekig nagyjából mindig ugyanazt és ugyanannyiért lehet megvenni. Az ilyen kiszámítható környezet nagyon tud hiányozni lakásárnövekedési időszakban. A lakáshitelekről nem is beszélve. A lakásárnövekedés is egyfajta infláció. Nem nagyon beszélhetünk olyan lakásárnövekedésről, ahol végül az infláció ne lenne probléma. Ha pedig infláció, akkor szigorodó lakáshitelezés.
Aki vevőként kivárt, az az áremelkedés és az egyre súlyosabb kínálathiány mellett ráadásul már rosszabb feltételekkel juthat csak lakáshitelhez is. Ez az úgynevezett három csapás a lakáspiacon, ami vevőként minket érhet, ha árnövekedési időszakban árcsökkenésre spekulálunk.
2022 nyár elején igen kellemetlen lehet vevőként ezzel szembe nézni
Senki sem szereti, amikor a hibáival szembesítik. De nem mehetünk el szó nélkül mellette, hiszen 2021 elején erre nagyon határozottan felhívtuk a figyelmet. Úr isten, mit kaptunk mi akkor azokért a határozott kijelentésekért! A lakáspiacon viszont nem az a lényeg, hogy miben hiszünk és miben nem. Csak az a lényeg, hogy értjük vagy nem értjük a lakáspiacot.
Lassan már egy évtizede, hogy a lakáspiacról sokan és elég hangosan úgy beszélnek, hogy fogalmuk sincs annak működéséről. Csak mondják a magukét. Szinte mindig tévednek. De ők csak tovább mondják és mondják. Nem tudják abba hagyni. De ami még ennél is nagyobb kockázat, hogy láthatóan nem is akarják megérteni. Nagy felelőtlenség ilyen emberekben bízni .
A lakáspiac meg ahelyett, hogy szót fogadna, inkább büntet. Amikor nem minket büntet, akkor kárörvendőek vagyunk. Amikor már eladóként, vevőként, bérbeadóként vagy bérlőként már a saját bőrünkön érezzük a lakáspiac kellemetlen érintését, akkor viszont azonnal segítséget várunk el. Csak ismételni tudjuk magunkat, ami rendszeres olvasóink számára nem újdonság. De még nekik sem árthat az ismétlés. A magyar lakáspiac alapgondolata változatlan:
„A lakáspiac folyamatosan változik és nem azoknak kedvez, akik állandóan a biztonságot keresik benne, hanem azoknak, akik vele együtt változnak meg.”
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
