Sok kérdés kavaroghat a fejünkben, amikor a jelenlegi lakáspiacot meg akarjuk érteni.
Az egyik legalapvetőbb paradoxon, amivel laikusként találkozhatunk, hogy miért akkor vásárolnak, amikor nőnek a lakásárak?
Erre kapásból rávághatná valaki, azért mert a kereslet nyomja fel az árakat. De biztosan így van ez? A magyarországi és általában a budapesti lakáspiacon a kereslet és kínálat kapcsolata elég speciális. Azt árulják, amit nem keresnek és azt keresik, amit nem árulnak. A lakáspiacon a kínálat és a kereslet nagyon nehezen találkozik egymással. Attól, hogy valamit árulnak, még nem tekinthető piacképes kínálatnak. Attól, hogy valaki lakást akar vásárolni, még nem biztos, hogy piacképes kereslet lesz belőle. Az a bizonyos „nagy találkozás” a titok nyitja. Csökkenő vagy évekig stagnáló lakásárak esetén a kínálat megtorpan, megreked. Csak az a lakás lesz eladó, amit muszáj eladni. Mivel átlagárakról beszélünk, az alapján látjuk a piac mozgását, az egyedi eseteket nem fogjuk látni. Ez azt is jelenti, hogy még ilyen piaci körülmények között is történnek „átlagon felüli” adásvételek. A piacképes kínálat, azért piacképes, mert van kereslete. A piacképes kereslet, azért piacképes, mert van kínálata. Ez a lakáspiaci kínálat és kereslet metszéspontja, közös halmaza. Minél színesebb a kínálat – az eladó lakások száma nő – a keresletnek annál nagyobb az esélye vásárolni. A kínálatot pedig a magasabb, növekvő árak motiválják. Paradoxon vagy sem, a vevők érdeke a növekvő ár, mert úgy fogják megtalálni a tűt a szénakazalban. A lakásvásárlás idő kérdése, tudja minden vevő. Van, aki pár hét, van aki pár hónap, de vannak akik évekig keresnek. A vásárlási időre, a bőségesebb kínálat jó hatással van, mert könnyebben és gyorsabban lehet megtalálni a megfelelő lakást. Így a sikeres adásvételek száma is nő. A hazai újlakáspiac is ennek ékes példája. Hiába akarunk venni egy számunkra tetsző újlakást, ha nem építenek olyat. Amikor elindulnak az építkezések, megnő a kínálat és máris tudunk belőle válogatni. De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újlakások árai. Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.
Ha megértjük a piacképes kínálat fontosságát, akkor kérdezhetünk a piacképes keresletről is. A piacképesen van a hangsúly, a többi csak „lakásturista”. Mindig sokkal több ember szándékában áll vásárolni, mint ahányan valójában vásárolnak.
A jelenségről már beszéltünk, nagyon érdekes, és pontosan ugyanaz a pszichológiája, mint a kereskedelemben a nézelődő = „window shopping”. A piacképes kereslet és kínálat a piacképes árról szól.
Azok a vásárlók, akik akarnak vásárolni, azok elfogadják a kínálat diktálta árakat. Így jöhet egy másik kérdés, hogy kik és miért hajlandóak egyre többet fizetni a lakásokért?
A piacképes kereslet legfontosabb tulajdonsága, hogy van mögötte anyagi fedezet. Ez lehet egy másik lakás eladásának ára. Igen, nagyon jellemző, hogy az eladók egyben vevők is a lakáspiacon. Így ismét visszautalnánk, hogy megint milyen fontos a piacképes kínálat bővülése, amiben benne van a piacképes kereslet növekedése is egyben. Ezek az eladók adják a vevők gerincét. Minél többen vannak, annál erősebb a piacképes kereslet a lakáspiacon. Nem minden eladóból lesz vevő, de minél több az eladó, a vevők számában ez megjelenik. A piacképes kínálat generálja saját magából a piacképes kereslet egy igen aktív részét. Érdekes lehet ezt olvasni azoknak, akik még eddig bele sem gondoltak, pedig az az eladó, aki vevő is, nagyon elszánt és tudatos és minden körülmény között is vásárolni fog. Az árak növekedése az ilyen vásárlót nem tartja vissza semmiben. A többi vevő sem tehet mást, ha azt akarja megvenni, amire szüksége van. A piacképes kereslet egyben egy (lét)szükséglet, amit azok a vevők fizetnek meg, akik szó szerint mindenáron vásárolnak, ha megtalálják, amit keresnek. Ez nem csak a biztos megtakarítások és havi rendszeres jövedelem miatt van. A növekvő lakásárak mindig jobb hitelpiacot is jelentenek. A bankok is szívesebben vesznek részt a lakáspiacon, amikor a lakások likvid eszközök, az értékük biztosabb. A növekvő lakásárak a hitelezést is beindítják, a hitelezés pedig a piacképes vevők körét erősíti meg. Igen, a hitelezés erősödése mindig a kezdeti lakásárnövekedés következménye, ami később katalizátora tud lenni a folyamatnak, mert a bankok a lakásárnövekedést megfinanszírozzák a vevőknek. Stagnáló vagy csökkenő lakásáraknál a bankok nem túl aktívak a lakáspiacon, ahogy a piacképes kínálat is nagyon szűk, a lakóingatlanok likviditása (pénzé tétele) drámaian csökken.
Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is.
A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
