Divat lett a lakáshirdetések nézegetése. Ingyen van, nem kell érte fizetni. Nem volt ez ám mindig így. Az Expresszes időkben fizetett az is, aki feladta a hirdetést az újságban és fizettek utána az újságért azok is, akik kíváncsiak voltak a hirdetésekre. Sokan már lehet nem emlékeznek, de az újsághirdetések korában a kereslet és kínálat együtt hirdetett. Igen, bérlők és vevők is adtak fel hirdetéseket.
Az online hirdetés egyik nagy hátránya, hogy a kereslet nem jelenik meg egy oldalon a kínálattal úgy, mint anno a hirdetési újságban
A lakáshirdetéseket nézegetők legalább 95%-nem tekinthető semmilyen szempontból sem keresletnek. Expresszt is vettek kíváncsiskodók, de nem összehasonlítható azokkal a tömegekkel, akik ma csak úgy hirdetéseket nézegetnek a telefonjukon, a tabletjükön, a laptopjukon munkaidőben vagy éppen a szabadidejükben. Ma pont a keresletről tudjuk a legkevesebbet a lakáspiacon. Fantáziálgatni annál többet tudunk róla.
Az újsághirdetések megszűnésével a keresletnek nincs valódi felülete, hogy elmondja mit akar. Bármilyen furán hangzik, vagy egyenesen talán még egész hihetetlen is lehet, de a csali hirdetések leginkább a keresletet monitorozzák. Biztosan találkoztak már olyan hirdetéssel, ami feltűnően más volt, mint a többi. Olyannal, ami bár nagyon valóságosnak tűnik, mégis hihetetlen, hogy csak órákig van fenn, esetleg csak pár napig aktív. Akármilyen gyorsan is hívják fel, azonnal kiderül, hogy már nem aktuális.
Az ilyen hirdetések akkor igazán feltűnőek, amikor hirdetéshiány van. Ez elmondható az elmúlt egy-két évről, amikor a hirdetésnézegetőknek feltűnhetett, hogy a kínálati oldal nem tartja a tempót az online lakásturistákkal
Mint a hírek világában a híréhség, a lakáspiacon a hirdetéséhség egy létező jelenség. Elvárjuk, hogy naponta friss hirdetéseket nézegethessünk, ne azokat, amiket már láttunk.
A hivatalos magyar lakáspiaci adatok egész Európában a leglassabban, a legnagyobb késedelemmel elérhetők. Kimondható, hogy nincs még egy olyan ország Európában, aminek annyira megbízhatatlanok az „aktuális” lakáspiaci adatai, mint Magyarország. Ezt jelzi is az Eurostat a táblázataiban, a KSH meg csak értelmezhetetlenül mellébeszél az ügyben.
Így maradnak a szubjektív tapasztalatok, mert a hamis lakáspiaci híreket tudjuk, hogy kik és miért gyártják megrendelésre. Ezt tudja néhány ravaszabb ingatlanos is. Az ingatlanosoknak mindig is volt egy nagyon életképes rétege, aki a maga útját járta. Ők már az Expresszes időkben ráéreztek a csali hirdetések bűvös erejére. Az ingatlanosok már akkor is alkalmaztak csali hirdetéseket, amiket elsősorban adatbázisépítésre használtak. Egyszerre hirdettek eladóként, vevőként, bérlőként és bérbeadóként. Ezekre a hirdetésekre jöttek is a telefonok és szépen össze lehetett párosítani a vevőket az eladókkal, a bérlőket pedig a bérbeadókkal. Ezerszer hatékonyabb volt, mint bármilyen hideghívás vagy blöff ingatlanos marketing. Ügyesen lehetett úgy irányítani a beszélgetést, hogy minden fontos információt azonnal adatbázisba lehetett rögzíteni. Az adatbázis pedig már akkor úgy volt programozva, hogy a beszélgetés közben real-time párosítson. Minél többet tudtunk meg a telefonáló szándékáról, annál személyre szabottabb ajánlattal lehetett együttműködésre bírni. És most a 90-es évek végét írjuk, esetleg a korai 2000-es éveket.
Bámulatosan működött a csali hirdetés, de kellett hozzá az Expressz nagyszerűsége is, a kereslet és a kínálat közös hirdetéseivel. Ezeket a hirdetéseket érteni és értelmezni kellett.
A jó csali hirdetés akkor működött, ha az aktuális, vagyis a változó piaci igényekre tudott gyorsan reagálni
Manapság már nem felétlenül adathalászásra szolgál a csali hirdetés. Nem igazán van rá szükség, mert egy jó ingatlan mágneskét vonzza az érdeklődőket. A ravasz ingatlanos arra kíváncsi, hogy kik és mit keresnek a piacon, tehát arra kíváncsi,a vevők szerint mi jó ingatlan. Ehhez speciális hirdetéseket gyárt, meghatározott időközönként és meghatározott ideig hirdeti. Figyeli, hogy kik jelentkeznek. Nézi, hogy mennyire változnak a vevők és a vevői igények. Tehát az ilyen ingatlanos nem kamu lakáshírek alapján tájékozódik, hanem a piacra koncentrál, mint anno az Expresszes időkben.
A csali hirdetésre ma is pont úgy jelentkeznek mint 20-25 éve. Ellenállhatatlan és ez benne a csodálatos. Ezért annyira hatékony mérőműszer. Azonnal és gyors reakciót vált ki. A rejtőzködő vagy láthatatlan, mérhetetlen kereslet azonnal kézzel foghatóvá és elemezhetővé válik. Ahogy a 90-es években, úgy ma is az sikeres a lakáspiacon, aki érti a keresletet és tudja, hogy mire és mennyiért van vevő vagy bérlő.
A lakásturistákból sohasem lehetett megélni
A hirdetésnézegetőkből pláne nem. A csali hirdetésekre jelentkezőket lehet elemezni. Ezzel a tudásával hatást tud gyakorolni az ingatlanos a kínálati oldalra. Ha ingatlanosként ismered a vevőket, a bérlőket, akkor te vagy az ász. Ez a sikeres ingatlanos receptje kb. 30 éve Magyarországon. Olyan ingatlanostól mentsen meg minket az Isten, akit a saját ismertsége jobban érdekel a vevőknél és a bérlőknél. Az nem ingatlanos, aki azt hiszi, hogy a személyes varázsa helyettesítheti a kereslet ismeretét.
A kínálati oldal alaptulajdonsága, hogy fogalma sincs a keresletről, de még kis túlzással az is elmondható róla, hogy nem is érdekli a kereslet. Az eladók és bérbeadók más eladók és bérbeadók hirdetései alapján gondolkodnak a saját eladó és kiadó lakásukról is. Tévesen azt gondolják, hogy mindent tudnak a lakáspiacról, ha a kínálatot böngészik.
A ravasz ingatlanos a kínálati oldal tudatlanságából és tegyük hozzá gyorsan, gőgös hozzáállásából tud megélni mind a mai napig. A tudatlanságnak van az a foka, amikor valaki valójában azt sem tudja, hogy mennyi mindent rosszul vagy egyáltalán nem tud. A csali hirdetéseknek köszönhetően a ravasz ingatlanos meg pontosan tudja, hogy a piacon mi és mennyiért eladható/kiadható. Amíg az egyszerű eladó csak hirdetget és várja a csodát, közben különböző elméleteket gyárt magában, addig a ravasz ingatlanos magabiztos. Naprakész tudással jól tudja megbecsülni, hogy az eladó például mekkora vermet is ásott magának. Ha ki lehet segíteni még a gödörből, akkor azzal az eladóval érdemes foglalkozni, időt szánni rá és szépen összepárosítani a vevővel. Ha túl mély gödörben van az eladó vagy a bérbeadó, akkor a ravasz ingatlanos egy percet sem veszteget rá.
A csali hirdetések járulékos előnye tud még lenni, hogy a vevők mellett az eladókra is hatást gyakorolhat
Az eladók is nézegetik más eladó ingatlanok hirdetését. Ez egyfajta önigazolás, a saját ingatlanukat simogatva és agyon dicsérve közben. Egy eladót is fel tud bosszantani egy másik eladó gyors sikere. Az irigység motiváló hatású tud lenni olyan esetben, ahol az eladó a sikeres eladásban érdekelt és nem csak egy bizonyos ár jelenti számára a sikert. Ne felejtsük el, hogy nálunk még mindig az a sztereotípia él, hogy egy hirdetést csak azért vesznek le, mert a hirdető sikerrel járt. Na most az online hirdetések döntő többségét a kudarc miatt veszik le. Az is egy téves sztereotípia, hogy csak azért hirdetnek valamit, mert azt mindenáron el vagy ki akarnak adni. Nem, erről szó sincs. A magyar lakáspiacon megdöbbentő azon hirdetések aránya, amely mögött nincs semmilyen kényszer vagy komoly szándék.
Zárójelben megjegyezhetnénk, hogy akkor melyik hirdetés valójában a káros. A piackutatást végző csali hirdetés vagy az olyan lakáshirdetés, ami csak arra jó, hogy torzítsa a hirdetési árakat és becsapjon más hirdetőket? A piacképtelen lakáshirdetések tízezreinél nincs károsabb ma Magyarországon!
Ha nem megy el egy adott áron az ingatlan, akkor nem megy el. Kiadó lakásokat éppen úgy hirdethetnek évekig, mint eladó lakásokat. Igen, évekig. Levehetik, feltehetik a hirdetést, de akár változatlanul viszontláthatjuk őket. A csali hirdetések egy ilyen környezetben nagyon nagy hatást tudnak gyakorolni és a ravasz ingatlanos malmára hajták a vizet.
Hangsúlyoznánk, hogy a csali hirdetés nem azonos a különböző átverésekkel
A csali hirdetés egyfajta piackutatási eszköz. Lehet, hogy nem teljesen tisztességes módszer. De a magyar lakáspiac mennyire tisztességes hely? Lehet, hogy be tud csapni néhány nagyon hiszékeny vevőt is, akit rabul is ejthetnek ezek a csali hirdetések, ha túl komolyan veszi őket. A csali hirdetés lényege a hirdető és az érdeklődő között létrejövő kapcsolat/párbeszéd. Nincs ma az a lakáspiaci hír, lakáspiaci elemzés, ami fel tudná venni a versenyt a csali hirdetések információtechnológiai hatékonyságával. Gyakorlatilag sosem volt. Azt mondhatjuk, hogy legalább 20-25 éve a legtöbbet az tud a lakáspiacról, aki valamilyen formában, szubjektív módon, de az adott kornak megfelelő eszközökkel, saját maga elemzi és (meg)érti a kínálati és keresleti oldalt. Sajnos, a lakáspiaci hírek legalább annyira félrevezetők, mint maga a KSH „legfrissebb” adatai.
Megjegyzés: Provokatív tartalom, ami sértheti egyes olvasók önérzetét.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
