”A mostani kilátások szerint az albérletpiacon sem várható számottevő áremelkedés 2020-ban. Részben azért, mert az elmúlt években történt befektetési célú lakásvásárlások miatt a kiadó lakások kínálata jelentősen nőtt. Az is a drágulás ellen szól, hogy az átlagos bérleti díjak Budapesten és a legélénkebb albérletpiaccal rendelkező egyetemvárosokban a helyi átlagfizetés legalább felét teszi ki, ezért ennél magasabb összeg pedig sokaknak már nem nagyon fér bele.” – mondta Balogh László.
Mivel a hirdetési oldal ilyen magabiztos, biztos, ami biztos, megnéztük 3 év után a budapesti albérletpiac online kínálatát. A 2017-es budapesti albérletpiaci áttekintést is így kezdtük, hogy először az ellentmondásokat oldottuk fel. 2020 januárjában sem tehetünk másképp.
2017-ben közel 11 ezer kiadó lakás és ház volt Budapesten, ma alig van 9 ezer. 19 %-kal kevesebb kiadó lakás és ház van ma online a hirdetési oldalon, mint 3 éve
Nyoma sincs tehát a budapesti albérletkínálat jelentős bővülésének. Sőt, inkább zsugorodik, mint a budapesti adásvételek piaca. Ez a kínálatcsökkenés milyen hatással volt az albérletárakra az elmúlt években, már azt is tudjuk. 2017 januárjában is csökkenést, stagnálást vártak, aztán tovább maradt a „nemcsökkenő albérletárak trendje”. Azóta minden év januárjában ezt jósolják, ahogy ma is ezt olvashattuk.
Stop az albérletárakra! – mondja a szakértő évek óta
Minden évben tévedésnek bizonyult ez az elvárás az albérletpiaccal szemben. Már csak azért is, mert a bérleti díjak pont addig nőnek, ameddig a lakásárak. Na nem olyan mértékben – szerencsére – de bizony nőnek a lakásárak árnyékában.
A budapesti kínálatot elnézve, bérlőként, mi nem lélegeznénk fel és nem nagyon szeretnénk költözni 2020-ban a budapesti albérletpiacon. Ha nincs választék, nincs nagyon miből választani sem. A lehetőségek szűkülése döntéskényszert jelent.
De Budapesten az elmúlt években történt néhány változás az albérletpiacon az online hirdetéseket elnézve. Továbbra is a legdrágább kerületekben van a legtöbb kiadó ingatlan.
Az alacsonyabban árazott, külső kerületekben legalább egy picivel nőtt a kínálat 6%-ról 9%-ra. Budapest 12 külső kerületében van az online kínálat 9%-a. Ettől függetlenül még mindig a másik 11 kerületében van a kiadó ingatlanok 91%-a. Érezhető, hogy ez biztosan nem túl egészséges és nem feltétlenül fedi le a bérlők igényét. Emiatt kiadni sem könnyű minden budapesti lakást. Hiába a kínálat szűkülése, az albérletárak nem csökkentek az elmúlt 3 évben.
Az online adatok szerint 3 év alatt az átlagos bérleti díj 130 ezerről 160 ezer forintra nőtt Budapesten, a kínálat pedig 19%-kal csökkent mindeközben
2017-hez képest legalább történt egy kis elmozdulás a kínálatban a külső kerületek irányába. Már ez is valami. A pesti külső kerületekben mind nőtt a kínálat 2017 januárjához képest. A 14. kerületben nem változott semmi, egy picivel csökkent a társasházi lakások aránya és nőtt a kiadó házak száma. A 13. kerület az egyetlen pesti kerület, valódi albérletpiaccal, ahol nőni tudott egy kicsit, 6%-ot a kínálat 2017 januárjához képest. Az összes budai kerületben csökkent a kínálat 3 év alatt és a klasszikus pesti albérletet kínáló kerületekben is, mint az 5.-6.-7.-8.-9. kerületek.
Ha így nézzük, a 13. kerület teljesítménye jelentősnek mondható, aránya nőtt a budapesti kiadó ingatlanok piacán. Ebben a kerületben épült és épül a legtöbb új építésű ingatlan. Ehhez képest ez a növekedés nem kiugró és nem nevezhetjük ezt sem jelentős növekedésnek. Vagy legalábbis nem erre gondolhat egy szakértő, amikor a kínálat változását ilyen szavakkal minősíti. Ezzel arányosan több bérlő akar-e a 13. kerületben bérelni, azt nem tudjuk. Valószínűleg nem.
A budapesti bérlők már hozzá szokhattak, hogy nem biztos ott bérelnek, ahol akarnak, hanem ahol tudnak
Ha 2017 januárjában sem tekintettük túlkínálatosnak a budapesti albérletpiacot – a szakértő szerint igazából akkor került egyensúlyba – akkor 2020-ban sem nevezhetjük annak.
Az állandó egyensúlytalanság, a kereslet és kínálat teljesen különböző igénye nem túlkeresleti vagy túlkínálati problémákat jelentenek. Nem mennyiségi, hanem elsősorban minőségi különbség miatt nincs az albérletpiacon a kereslet és kínálat egyensúlyban. Talán sohasem lesz, de azért ettől még törekszik rá a maga módján.
Jól látszik, hogy a kevesebb adásvétel kevesebb kiadó lakást is jelent ma már Budapesten
Nem ritka, hogy éppen egy eladott lakás korábban albérlet volt, de már nem került vissza albérletként a piacra, ezzel csökkentve az állandó kínálatot – ezzel is cáfolva a „befektetők” budapesti hatását. Azt tudjuk, hogy a budapesti ingatlanpiac zsugorodik, ami azt is jelenti, hogy évről évre egyre kevesebb lakást vettek kiadásra. Ez puszta matek, nem spekuláció. Ma már azt is tudjuk, hogy ez nem csak az eladó lakások piacán jelent kevesebb adásvételt ( = több elégedetlen és csalódott eladót/vevőt), hanem az albérletpiacon is kevesebb bérleti szerződést, ritkább költözést is ( = több elégedetlen és csalódott bérbeadót és bérlőt).
A bérleti díjakból erre nem nagyon lehet következtetni, ahogy a lakásárakból sem
Aki nem költözik, vagy nagyon ritkán vált albérletet, azok általában alacsonyabb bérleti díjon bérelhetnek, mint az aktuális piaci árak. Az utóbbi években, aki tehette, az biztosan a kapcsolati hálóját használta fel, legyen szó bérlőről vagy bérbeadóról. Az online kínálat csökkenése ilyen értelemben is figyelemre méltó példa lehet és egyben üzenet is.
Ha meg tudom oldani a hirdetési oldal kínálata nélkül is, hogy kiadjam a lakásom vagy kiadó lakást találjak Budapesten, akkor anélkül fogom megtenni
Nem dőlhetnek hátra ma sem a bérlők, sem a bérbeadók – az online budapesti albérletpiacot elnézve. Ettől még azért nem hunyhatunk szemet afelett, hogy ha egy szakértő évek óta téved, ennyire nem látja át a lakáspiacot, vagy ennyire félreérti, az már nem lehet véletlen.
Kételkedjünk, gyanakodjunk, ha valaki pont azt suttogja a fülünkbe, amit annyira hallani szeretnénk. Régi trükk, hogy miért mondanánk igazat, ha a hazugság hihetőbb?!? Ezt sok szakértő alkalmazza. De mi ne akarjunk szakértők lenni, akik önigazolást keresnek általában ,még a lakáspiacon is. Kergetik az álmaikat, a vágyaikat, sikeresek akarnak lenni, elismerésre vágynak és mindenáron be akarják nekünk bizonyítani, hogy amit ők mondanak, annak súlya van.
A budapesti albérletpiacról évek óta mondanak valamit a szakértők, de mire mentünk vele eddig? Semmire. 2020-ban is mondanak róla valamit, számít?
Nem számít. Ha van kiadó lakásunk, akkor az alapján fogunk véleményt formálni. Ha van kiadott lakásunk, akkor pedig annak alapján. Ha bérlők vagyunk éppen, akkor is lesz véleményünk a témáról. Ha bérlők szeretnénk lenni Budapesten, akkor amiatt beszélünk az albérletpiacról. Az online hirdetések világa így is, úgy is részben vagy talán teljes egészében, de formálja, finomítja a véleményünket. Csak nagyon nem mindegy milyen képünk van az online budapesti albérletpiacról.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
