Azzal a kérdéssel még ma is könnyebb találkozni, hogy az eladók minek működnek együtt ingatlanközvetítőkkel az internet korában. Az a kérdés valahogy fel sem merül, hogy a vevők minek keresik meg őket, miért kérik a segítségüket. Most nem arra gondolunk, hogy a lakáshirdetések elsöprő többsége nem magánhirdetés. A hirdetési oldalak az ingatlanközvetítők hirdetéseire épültek fel. Ezt az üzleti modellt a technológia fejlődése csak erősíti, nem pedig gyengíti.
A vevőknek látszólag semmi okuk nem lenne ingatlanközvetítők segítségét kérni. Jelentkeznek a hirdetéseikre, megnézik a hirdetett lakásokat, aláírják – papíron vagy elektronikusan – a „jelenléti ívet” és kb. ennyi, nem foglalkoznak tovább a hirdetővel.
A valóságban mégis az történik, hogy a vevők kapcsolatot építenek az ingatlanközvetítőkkel
Ez a kapcsolatépítés nem olyan alapokon nyugszik, mint az eladók és az ingatlanközvetítők kapcsolata. A vevők kezdeményeznek, nem kell őket hideghívással „zaklatni”. Ez a kezdeményezés a lehetséges megvásárolható lakások felkutatását célozza meg. Az eladókhoz hasonlóan, a vevők sem azonnal rohannak az ingatlanközvetítőkhöz segítségért, kötnek velük szerződést.
Amikor az eladó nem talál vevőt és a vevő nem talál lakást, az ingatlanközvetítő valahogy képbe kerül. Mondjuk pont azért, mert az ingatlanközvetítő bevonása nem az eladás vagy a vásárlás feladását jelenti, hanem a folytatását. Hívhatjuk szentimentálisan reménynek is. Az ingatlanközvetítők a reményt jelenthetik a vevőknek és az eladóknak is a lakáspiacon az első/kezdeti kudarcok után.
A vevőknek általában „ingyen” kínálják a szolgáltatásaikat az ingatlanközvetítők. Az ingatlanközvetítők elleni harc egyik fegyvere, hogy nélkülük minden értékesítés olcsóbb lenne, mert növelik a jutalékukkal a lakásárakat. A valóságban az ingatlanközvetítő inkább árcsökkentő, mint áremelő tényező tud lenni az adásvételekben. Az eladók tudatosan ezért kerülik őket, addig a vevők tudat alatt meg pont ezért barátkoznak velük.
Az „ingyen ebéd” az a szolgáltatás, ahol rejtett költséggel kell számolni. Ez a költség tényleg azt jelenti adásvételnél, hogy az eladó a vételár egy részét az ingatlanközvetítővel osztja meg. Ezen kár is lenne vitatkozni.
A másik oldalról nézve viszont a vevő továbbra sem csak a legalacsonyabb árat, hanem a számára reális árat is elfogadja. Ha a kialkudott vételár megfelel ennek az elvárásának, akkor őt nem érdekli, hogy a vételár = lakásár + ingatlanközvetítői jutalék.
Ez maximum az eladót zavarhatná, de neki is fontosabb lehet végül a sikeres adásvétel, mint a plusz teher, az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék.
Az ingatlanközvetítő szolgáltatás semmi eshetőségre sem nonprofit és nem ingyenes sem a vevőnek sem az eladónak. A vevő fizeti a számlát, az eladón keresztül. A vevő fizeti meg a lakáshirdetés és az értékesítés minden költségét. A vevőknek ingyenes a lakáshirdetési oldalak nézegetése is. A hirdetők meghitelezik ennek a költségét, amit a sikeres értékesítések után behajtanak a vevőkön és a bérlőkön.
Minden ingyenesnek nevezett szolgáltatásban van egy fontos szereplő, aki vagy ami a pénzt termeli. A lakáspiacon ez a vevő = a vevő a termék
Egy ingatlanhirdetési oldalnak és egy ingatlanközvetítőnek is a vevő a terméke. Vevők nélkül mind a két típusú vállalkozás csak egy pénzégető. Vannak ilyenek a lakáspiacon most is, akik évente csak viszik a pénzt, mert a vevők inkább elkerülik őket, így nincs piacképes termékük. Az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak egy pályán fociznak, egymásból élnek, ha jó az egyiknek, akkor ott jó lehet a másiknak is, feltéve, ha a közös terméken, a vevőkön „egészségesen” tudnak osztozkodni. Ez még leírva is elég bizarr, a valóságban meg inkább elég komplex.
A lakáshirdetési oldalak gyakran olyan szerepet játszanak, mintha ők teljesen függetlenek lennének a lakáspiactól, őket nem befolyásolja a vevők-ingatlanközvetítők-eladók cicaharca
Mindezt arra alapozzák, hogy nekik teljesen mindegy, a vevő és az eladó közvetlenül találkozik vagy ingatlanközvetítőn keresztül, a lényeg, hogy az adásvétel sikerében a lakáshirdetési oldal szerepet játsszon = a vevő ott találja meg a lakást, az eladónak onnan jöjjön a vevő. Az az ingatlanhirdetési oldal halálra is van ítélve, ami ennek a lakáspiaci feltételnek nem tud megfelelni. Ez igaz. Viszont az is igaz, hogy az ingatlanközvetítők is egy idő után tudatosan ott hitelezik meg előre a hirdetés és értékesítés költségeit, ahol egyre biztosabban számíthatnak a vevők barátságára (az ingatlanhirdetési oldalak ezt kínálják a hirdetőknek).
Az ingatlanhirdetési oldalak a hirdetők bizalmából élnek. A hirdetők abban bíznak, hogy ott vannak a vevők is, ahol ők hirdetnek. Ha fogynak a vevők, vagy a vevők nem ott vannak, ahol a hirdetők, azt a hirdetési oldal is megérzi.
Ez ismét mindenkit újra emlékeztethet arra, hogy 2016 óta a valódi vevők és a valódi eladók is a kisvárosok és falvak lakáspiaca felé mozdultak el. Az ingatlanhirdetési oldalak, a hirdetők ilyen helyzettel korábban még találkoztak. Ez egy új helyzet Magyarországon. Ráadásul még a nagyvárosi új társasházi építkezések helyett a vevőket inkább az új építésű családi házak építése motiválja. Megint egy komoly fenyegetés/kockázat az ingatlanhirdetési oldalakra és az ingatlanközvetítőkre, akik egyaránt az új társasházi lakások értékesítését tanulták meg. Az úgynevezett „vidéki” lakáspiacról az elmúlt évtizedekben azt sem tudták, hogy létezik.
Most viszont már az állami lakáspiacon az állam minden eszközt bevet, hogy ezt a „vidéki” lakáspiacot hozza további helyzeti előnybe. A termék, a vevő minél inkább elfordul a hirdetési oldalaktól, mert ott nem találja meg a számításait, a hirdetők is el fognak fordulni és nem fogják meghitelezni a „bizalmat”. Az ingatlanhirdetési oldalak nagyon ki vannak szolgáltatva annak, hogy egy lakáspiacon a vevők hol és mit vásárolnak. Pont annyira is olyan mértékben, mint az ingatlanközvetítő vállalkozások. A vevők és az eladók kapcsolatában – az adásvételi árakban – benne van az egész lakáspiac működési költsége. Ez a költség az adásvételi áraktól függ és nem attól, hogy az ingatlanközvetítők vagy az ingatlanközvetítők mennyire tudnak ebből kiharapni maguknak egy-egy szeletet.
Az adásvételi árakra az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítők díjai és jutalékai nincsenek különösebb hatással
Ez jó hír a vevőknek és az eladóknak is. Nekik tényleg nincs vesztenivalójuk, amikor ingatlanközvetítővel vagy ingatlanhirdetési oldallal „működnek együtt”. Vesztenivalójuk az ingatlanhirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek van, amikor a vevők és az eladók nem működnek együtt velük, mert kiderül, még sincs rájuk szükség.
Nincs „ingyen ebéd” piacképes termék nélkül. Valódi vevők nélkül – akik elfordulnak a lakáspiaci szolgáltatóktól – nem tartható fenn ennyi ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal Magyarországon. Egyik nagy szereplő sem elég nagy ahhoz, hogy egy pillanat alatt ne lehetne kihúzni a lába alól a szőnyeget. Oldallátogatottságból egyik lakáspiaci szereplő sem tud megélni, mert a piacképes termék a valódi vevő minden fél számára.
A valódi vevők működtetik, finanszírozzák az egész lakáspiacot, végső soron ők jelentik a lakáspiacot, minden más szereplő tőlük és az ő döntéseiktől függ. Aki ma még mindig nem tud a vevők vagy akár a bérlők fejével gondolkodni, az olyan, mintha ejtőernyő nélkül ugrana ki egy repülőből és szabadesésben zuhanna a föld felé.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
