A bérlők kereslete természetesen fogy. Így az is természetes, hogy a bérbeadók kínálata, a kiadó lakások száma is természetesen fogy. Szépen lassan:
„1962-ben 130 053 élveszületés volt, 1975-re ez felment 194 240 főre. 50%-kal több baba született növekvő trend mellett az időszak eleje és a vége között. Ez az időszak teljesen meghatározta a 2002 és 2015 közötti albérletpiacot. Az az albérletpiac már nincs többé. Hangsúlyozzuk, hogy ez a bejegyzés azért készült, hogy kimondja annak vége, nem jön vissza, örök emlék marad.” – vetítettük előre a magyar albérletpiac jövőjét Az albérletpiac és a demográfiai bomba munkában.
Arra a következtetésre jutottunk, hogy:
„Nem lesz attól olcsóbb az albérlet, mert (el)fogynak a bérlők. Úgy alkalmazkodik a szűkülő kereslethez az albérletpiac, hogy természetes szelekciónak köszönhetően, azok maradnak bérbeadóként a piacon, akiknek a lakására marad kereslet. Akiknek a lakását nem veszik ki olyan bérlők, akinek a bérbeadó szívesen kiadja, inkább kilép. Senki nem akar munkásszállót, szociális otthont és szükséglakást a lakásából.”
2020-ban már nagyon érzi az albérletpiac a bérlők hiányát
A bérbeadók nagyon megérzik, hogy kinek a lakására van bérlő és kiére nincs. Nagyon érzik, ezért vannak, akik és vannak, ahol játszanak az árakkal. Mások akár több kockázatot vállalnak, amikor olyanoknak is kiadnak, akiknek tavaly még nem adtak volna ki. Közben a bérleti díj már nem olyan csábító bevétel a lakásárakhoz képest. Ezért állhatnak üresen lakások. Igenis egy ingatlan állhat üresen, nem kell, hogy abban ember(ek) éljen(ek). Ez a magántulajdon szabadsága. Joga van egy ingatlannak lakatlannak lenni.
„Ha 2005-től kezdve minden évben az infláció mértékével nőttek volna a bérleti díjak 2014 januárjáig – amikortól nulla a mért infláció Magyarországon – sokkal hamarabb és sokkal rosszabbul jártak volna a bérlők. 50%-kal kellett volna, hogy nőjenek a bérleti díjak 2005 és 2013 között Nőttek ennyit? Gyakorlatilag stagnáltak és ehhez a bérlők hozzá is szoktak. Emlékezzünk csak vissza a klasszikus 50-60 ezer forintos lakásokra. 2005-ben és 2013-ban is az volt még a sláger. Még 2014-ben is lehetett ennyiért budapesti kis garzonokat és 2 szobás panellakásokat bérelni. 2014 közepétől indultak el az albérleti árak, kb. 2 éve. Mindenkit annyira váratlanul ért, hogy el is felejtette már milyen érzés a dráguló albérlet.” – írtuk, vállalva az ezzel járó népszerűtlenséget a Növekvő bérek = Növekvő bérleti díjak munkában.
A lakáspiacon nem szeretünk visszanézni, csak mindig előre
Ezért gyakran esünk abba a hibába, hogy nem vesszük tudomásul az utóbbi évek bérleti díj emelkedésének az alapja a 2005-2014 között elhalasztott bérleti díj emelés volt. Minden más csak hab volt a tortán. A lakásáremelkedést egyébként sem követték a lakbérek, kivéve a panellakások esetében.
A panellakások bérleti díja a panellakások adásvételi árának növekedésével arányosan tud nőni. Az új és használt téglalakások bérleti díja nem tudja követni a lakásárakat. Nagy valószínűséggel inkább ilyen ingatlanok tulajdonosai fogják elhagyni az albérletpiacot, amikor azt már túl kényelmetlennek érzik.
Nem mindenki való bérbeadónak. Nem minden lakás alkalmas albérletnek. Egyre tudatosabb kínálattal szembesülhetnek a bérlők. A hosszútávú bérlők mellett ma már az is kérdés, hogy ki a hosszútávú bérbeadó. A kiadó lakások bizonytalan tulajdonosai nem biztos, hogy az albérletpiacon képzelik el a jövőt. Lehet, hogy 2020-ban találunk olyan albérletet, amiről bár nem mondható el, hogy olcsó, de kedvezőbb árú, mint tavaly.
De mi lesz 2021-től?
Az albérletpiac egyszerre több sokkal néz szembe. A kiszolgáltatott egyetemvárosok erősen függnek a belföldi és a külföldi diákbérlőktől. Budapest függ a legkevésbé a diákoktól. A Budapesten kívüli albérletpiac erősen megérezheti a „diák/oktatás turizmus” problémáit. A hazai és a külföldi diákok egyszerre nagy számban maradhatnak el idén és jövőre is. A belföldi diákok albérletigénye természetesen fogy, a külföldi diákok szabad áramlását pedig ma sok tényező korlátozza, befolyásolja. Maga az oktatás is átalakul, ami tovább csökkentheti a keresletet az albérletek iránt. Ennek nagy vesztese lehet a Budapesten kívüli albérletpiac.
Az albérletek iránt a kereslet átlagon felül korlátos 2020-ban, miközben a kínálat viszont átlagon felül túlkínálatos. Ez tovább növeli a bizonytalanságot és felgyorsítja az albérletpiac átalakulását. A média ezt évekkel később fogja csak tudomásul venni. Ma még, mint a korábbi években eddig mindig, majd azt mondják, hogy óriási a kereslet az albérletpiacon, a diákoktól függ az egész albérletpiac.
Szerencsére az utóbbi még nem igaz. Az előbbi pedig sosem volt az. Magyarországon saját tulajdonban élünk, nem albérletben. A kettő kizárja egymást, mármint az óriási kereslet az albérletpiacon és az, hogy egyébként saját lakásban élünk.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
