Aki 2020-ban pont úgy akar a lakáspiacról beszélni, mint a korábbi években, az nagyon hamar lebukhat. Lehetett kettős életet élni a lakáspiacon az elmúlt években. Bort ihattak és vizet prédikálhattak. Mondjuk úgy, „elfogadtuk” őket, még ha tudtuk is, megjátsszák magukat. Nagyon befolyásosnak érezték magukat. Azt hitték az történik, amiről beszélnek. Ha valamiről nem beszéltek, az szerintük nem történt meg, vagy ami még ennél is meglepőbb lehet, azt gondolták nem is történhet meg. Amíg ők irányítanak, baj nem lehet – gondolták magukban. És ezek az irányítók ma is irányítani akarnak. Csak hát az elmúlt években sem tudták irányítani a lakáspiacot.
A lakáspiac nem olyan, hogy megmondják neki mit csináljon, ő meg szó nélkül azt csinálja
A lakáspiac az nem nagyon szolgál ki érdekeket, nem lehet sakkban tartani, zsarolni. A lakáspiac egy igazi szabadpiac. 2020-ban érthettük meg igazán mit is jelent ez a szabadság. Tavasszal az őszt vártuk, most ősszel és télen újra a tavaszt várjuk, mert a lakáspiac majd gombnyomásra pont azt fogja csinálni, amit éppen ma elvárunk tőle.
Hozzunk is erre egy érthető példát, mire is gondolunk pontosan. Aki lakást akar eladni vagy kiadni, ő mindig azt hiszi, hogy ezt bármikor megteheti, ugye? Ez a gomb. Megnyomom, hogy én most eladok vagy kiadok. Kérem szépen a lakáspiacot, hogy küldje nekem azonnal a vevőt és a bérlőt. Na jó, nem azonnal, pár hetet tudok várni, de többet nem.
Ha a lakáspiacra lépünk aktív eladóként és bérbeadóként, mi azonnal akarjuk a vevőt és a bérlőt
De tudjuk-e azt, hogy egyébként mi fán terem a vevő és a bérlő a lakáspiacon? Honnan vannak a vevők és a bérlők? Ez túl elméleti és bonyolult kérdés. Mi, naivan, azt feltételezzük, hogy a vevők és a bérlők tűkön ülve várják a mi eladó vagy kiadó lakásunkat. Minden nap, minden órájában és percében. Ezt gondoljuk, ezt hisszük, legalábbis az nem nagyon jut eszünkbe, hogy vevőt és bérlőt senkinek sem garantál a lakáspiac.
Az igazán „elvakult” eladók és bérbeadók ennek ellenére azt hiszik, hogy még ők tesznek szívességet a vevőknek és bérlőknek, amikor nagy kegyensen meghirdetik a lakásukat.
Nincsenek a lakáspiac polcain vevők és bérlők, akiket csak úgy le lehet venni és a pénztárhoz lehet őket vinni. Nem, ez nem így működik. Csak mi ezt gondoljuk, amikor azt hisszük egy gombnyomásra vagyunk a leendő vevőtől vagy bérlőtől. Közben meg fogalmunk sincs, hogy ki és mikor lesz a vevőnk vagy a bérlőnk. Ez sok értelemben vak szerencse.
Egyet tudhatunk biztosan, ha nem hirdetjük, akkor hirdetés nélkül esélyünk sincs vevőre és bérlőre. De most itt az ideje elárulni egy nyilvános titkot.
Nem attól lesz egy lakásnak vevője és bérlője, mert meghirdetik
Az a vevő és a bérlő már a hirdetés előtt is ott van a piacon, nézelődik, de legalábbis már egy ideje tervezi is, hogy aktív szereplője lesz a lakáspiacnak. Egy lakáshirdetés sem képes valakiből egyik pillanatra a másikra vevőt vagy bérlőt csinálni. Igen, ez azt is jelenti, hogy teljesen ki van szolgáltatva a hirdető a lakáspiac aktív vevőinek és bérlőinek. Ha az ő hirdetése nem kelti fel az érdeklődésüket, akkor annak a lakásnak kimondhatjuk, hogy nincs vevője és bérlője.
Csontig rágtuk már, de jó példa erre a Budapesti lakáspiac 2016-tól kezdve. Budapesten eladni és kiadni is egyre rázósabb lett, egyre szűkebb vevői és bérlői kör érdeklődését keltette fel egy budapesti lakáshirdetés. 2019-ben meg is mutatta a foga fehérjét a budapesti lakáspiac. Hol volt még akkor 2020? A vevőkről és a bérlőkről lehet álmodozni. Meg is tették ezt a lakáspiac befolyásos szereplői. Elmondták, hogy vevő és bérlő van, csak eladó és kiadó lakás nincs elég. Röviden tömören ennyit mondtak, variálva a szavakat.
A vevőkről és a bérlőkről nem nagyon érdemes álmodozni
A lakáspiac legtitokzatosabb szereplői. Alig tudunk róluk valamit. Digitalizáció ide, online tér oda, nincs ma olyan algoritmus, ami látná a vevőket és a bérlőket a lakáspiacon. A lakáshirdetést nézegetőket barokkos túlzás lenne annak nevezni. Nevetséges, aki erre hivatkozik. De mondhatnánk is, hogy az még annyit sem tudhat a vevőkről és a bérlőkről, mint azok, akik legalább szerződéskötések alapján vonnak le következtetéseket a vevők és bérlők piacáról.
Még mindig arról a bizonyos gombról és gombnyomásról beszélgetünk. Arról, hogy nincs semmilyen gomb, amit meg lehetne nyomni a lakáspiacon. Ma csak hirdetéseket tudunk nézegetni, a bérlők és a vevők láthatatlanok. Pedig milyen jó lenne egy bérlőpiac és vevőpiac is a lakáspiac mellett. De nincs ilyen, vagyis rejtőzködik, el van még veszve a káoszban.
Ha egy eladó vagy egy kiadó ingatlanra nincs vevő vagy bérlő, azt csak a hirdetés közben közli velünk a lakáspiac. 2020-ban meg biztosan kevesebb a vevő és a bérlő is a lakáspiacon
Mennyi annak az eladó lakásnak az ára, aminek nincs vevője? Tudjuk, erre az a tipikus válasz, hogy ilyen nincs, minden lakásnak megvan az az ára, ami bevonzza a megfelelő vevőt és ez igaz a kiadó lakásokra is. De ez nem így működik, főleg nem az eladó lakások esetében. Az eladó lakások ára nagyon rugalmatlan, inkább nem adják el őket.
A kiadó lakásoknál lehet azt mondani, hogy lám-lám rugalmas tud lenni árban, ha muszáj. Csak milyen országban is élünk? Van itt olyan, hogy albérletpiac? Ha igen, mekkora piacról is beszélünk? Az albérletpiac a kiadó vagy a kiadott lakások számát jelenti? Albérletellenes országban élünk, ahol a bérlők is vevők akarnak lenni. Nálunk nincs albérlet-kultúra, elítéljük ennek minden formáját. Jó formán inkább valami megtűrt és alulértékelt albérletpiac létezik nálunk. Átmenetileg, ideig-óráig el tudjuk valamennyire fogadni, de hosszútávon nem toleráljuk. Milyen sikertelen ember az, aki egy bizonyos kor felett még mindig albérletben akar élni! – gondoljuk.
A kiadott lakások piacáról meg alig-alig tudunk valamit, mert igazából nem is érdekel minket
A többségi társadalom magasról tesz arra, hogy hány kiadott lakás van, és így a részleteire sem kíváncsi.
A kiadó lakások piaca, meg mire jó? A lakáspiacról is az a hiteles információ, ami az eladott lakások elemzésén alapul. Milyen világot élnénk, ha az eladó lakáshirdetéseket elemeznénk és arról állítanánk, hogy na ez a lakáspiac. Az elmúlt évek pont arra világítottak rá, hogy micsoda különbség van az eladott és az eladó lakások között. A kiadott és a kiadó lakások között is biztosan vannak jelentős különbségek.
Például, ha csökken a kiadott lakások száma, akkor nő a kiadó lakások száma. Ha kevesebb a bérlő, akkor is nő a kiadó lakások száma. Az eladó lakások piaca a vevők számának csökkenését csökkenő hirdetésszámmal reagálja le. Teljesen fordítva működik, mint az albérletpiac, a kínálatot tekintve.
Az albérletpiacon a bérlők számának csökkenése nem kezelhető az árak csökkentésével
Azért senki sem lesz bérlő, mert olcsóbban lehet bérelni, mint előtte. Bérlő sem az albérletárak miatt lesz valaki – amit szintén jó lenne legalább figyelembe venni bérlőkereséskor.
A lakáspiacon az árak, legyen szó eladó vagy kiadó ingatlanok árairól, nem gombok, amiket nyomkodva vevőt és bérlőt lehet találni minden nap, minden órájában és percében.
Bizony egyáltalán nem. A lakáspiac szabadpiac, szabad nem eladni és nem kiadni = teljesen értelmetlenül, bérlői és vevői érdeklődés hiányában is szabad hirdetni.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
