Az ÁFA-t 5%-ra nem azért csökkentették, hogy a új építésű lakások olcsóbbak legyenek, hanem azért, hogy egyáltalán építsenek. Amikor a médiában azon tanakodnak, hogy az új lakások árai csökkenni fognak-e, akkor ezt mint ha teljesen elfelejtenék. Ma ugyanis nem az a kérdés, hogy nőni fognak-e az árak, hanem csak az, hogy mennyivel? Az új lakások piaca mindig egy alpiac volt. A használt lakások piacához képest még a csúcsidőszakban sem érte el 20-25%-nál nagyobb arányt. A mai 2% alattihoz képest ez persze több mint tízszeres különbség, vagyis van hová fejlődni onnan, ahol most vagyunk. És ismét ott tartunk, hogy a találgatások helyett meg kell nézniük, hogy mi volt a múltban, ahhoz, hogy a jövőt az elbulvárosodott gazdasági média hírei között keressük.
Amikor a budapesti lakáspiac jövőére kerestük a választ néhány hete, ez a grafikon talán akkor nem volt olyan érdekes. Most kristály tisztán mutatja, hogy a lakásépítések száma az átlagos lakásárakkal szinte tökéletesen együtt mozgott a múltban. Ha abból indulunk ki, hogy az újlakások árai magasabbak is voltak mindig a használt lakásokénál, akkor is jól reprezentálja, hogy a használt lakások nominális árai is az építkezések függvényében változtak. Ahogy beindultak a lakásépítések, az átlagárak magasabbak lettek, ahogy lassult az újlakások volumene, azonnal lekövették a lakásárak. Kimondhatjuk, hogy a kínálat bővülése árfelhajtó, a kínálat csökkentése pedig árcsökkentő hatású.
Ma mi a helyzet?
Nincsenek csodák. A használt lakások árai jelentős mértékben kapaszkodnak fel 2014 eleje óta. Az építkezések száma is növekszik, mutattuk be a várható lakásépítések grafikonon. A használt lakások piaca ismét együtt mozog a lakásépítések növekvő számával. Ilyen értelemben a múlt igazolja a jelent, vagy fordítva, a jelen újra igazolja a múltat, kinek mi tetszik jobban. Nem valószínű, hogy ilyen háttérrel a használt lakások árai eltérnének ettől az elkövetkező években. Felesleges is találgatni, nem is érdemes arra spekulálni, hogy ha az építkezések lendülete szépen kitart a növekvő pályán, akkor a lakásárak azt ne követnék le. A puszta tények nem változnak meg csak azért, mert „szakértők” a médiában hangoskodnak.
De mindenki új lakást akar venni, nem?
A válasz az, hogy gyakorlatilag nem. Az ingatlan elhelyezkedése több szempontból számít. Ha már család és gyerekek, akkor a bölcsőde, óvoda, iskola közelsége döntő szempont lehet. A használt lakások egyszerűen sok esetben jobb helyen vannak, mint ahol az újak lesznek – állapíthatják meg azok is, akiket a lakásbefektetés vonz. Persze tudja mindenki, hogy a lakóingatlan életünk egyik legnagyobb kompromisszuma. Ritkán lakunk csak ott, olyan térben és méretben, olyan elosztásban, olyan környezetben, amiről tényleg álmodozunk. Keveseknek adatik csak meg ez a kiváltság, a többség pont addig álmodozhat, ameddig az anyagai korlátok gátat nem szabnak. Aki ma is megteheti, az elhelyezkedés szerint hajlandó megfizetni azt a felárat, ami ezzel együtt jár. Másodsorban, pedig idén és 2017-ben sem lesz átütő az újlakások száma. Tervező asztalról majd lehet vásárolni, de az megint nem olyan, mint bemenni egy lakott és rendezett ház kész lakásába, amit azonnal megvehetünk. Látunk mi is hirdetéseket, akik 12 hónapos átadási határidővel hirdetnek lakásokat. De legyünk őszinték, miért kellene azt nekünk elhinni, csak azért mert büntetlenül ma bármi leírható egy lakáshirdetésben?
Összefoglalva, aki 2016-ban vagy 2017-ben szeretne költözni, az a vadonatúj lakások még szűkös kínálatával, nem feltétlenül ideális elhelyezkedésével – akármit is írjanak a hirdetésekben erről – fog találkozni. A használt lakások piaca továbbra is csábító marad a sokkal szélesebb kínálati paletta miatt, a kedvezőbb adottságokról (szélesebb igénynek tudnak megfelelni) nem is beszélve. A lakáspiac várhatóan ezért 2016-ban és 2017-ben sem fog leállni, mert hirtelen tízezrek újlakásokra fognak várni 2018-ra, ami az első jelentős év lehet ebből a szempontból. Az élénkülő kereslet, a felfokozott hangulat a beruházók étvágyát is meghozza, akik építeni biztosan fognak, de egyre drágábban. Akár hónapról hónapra változni fognak az árak, ahogy azt látják értékesítők, hogy a szűkös kínálat miatt a bőséges kereslet pont olyan árakat tud eredményezni, amin a lakások többsége gond nélkül gazdára találhat. Így lehet feszegetni a határokat és borzolni a kedélyeket. A használt lakások piaca pedig pont a szűk kínálatú újlakáspiac miatt marad továbbra is kedvező helyzetben, ahol szó szerint készlakások vannak, jobb adottságokkal és időbeli korlát nélkül csábíthatják a vásárlókat.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
